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贝壳又画了个大饼

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲


(资料图片仅供参考)

房地产市场这两年波云诡谲,房企榜单旧貌换新颜,连带着贝壳这样的中介和渠道商也大受影响,不得不寻找新的出路。

3月16日晚间的电话会上,贝壳管理层反复提及的一个词,是“中性市场”,指在一个稳定的市场里,靠服务赚取稳定收益,而不用受制于市场的周期起伏。

经历了2022年的严寒,贝壳希望投资人能和它一起穿越眼下的黑暗,更向前看。

贝壳董事长兼首席执行官彭永东表示,在中性市场观里,贝壳对房地产长期稳定发展充满信心。

故事很美好,但听惯了贝壳长期主义论调的投资人并未全信。

2022年的贝壳,利润实现了逆市增长,全年经调整净利润约为28.4亿元,同比增长24%。但从财报可以看到,楼市冷暖,依旧对贝壳的业绩起着决定性作用。营收、利润依旧主要来自房地产交易。

财报显示,随着四季度楼市的弱复苏,贝壳的业绩逐渐止跌。

第四季度贝壳营收167亿元,同比下滑5.8%,超过市场预期的158亿元。其主要原因是,贝壳在新房业务上与国企、央企加强绑定,使得其新房业务的恢复速度整体快于行业均值;同时,家装等新业务贡献的收入大幅增加。

经纪人的持续流失,研发人员人数减少,则让贝壳的人力成本和股份支付薪酬费用减少。控本增效下实现了扭亏为盈,总体下来,贝壳四季度在美国通用会计准则(GAAP)口径下净利润为3.72亿元。

具体来看,第四季度,贝壳新房GTV达到了2635亿元,同比降幅从三季度的-36%,收窄至-26%,好于同期百强房企销售金额同比29%的降幅;同期,贝壳存量房GTV 3599亿元,同比增长1%,也优于市场预期的-2%。

今年前两个月市场的回暖,也让贝壳管理层对2023年一季度业绩有了更高预期,其对一季度营收指引为180亿至185亿,同比增长43.4%至47.4%。

对于全年,贝壳管理层则还是持谨慎乐观的态度,预计存量房市场同比增长15%,价格保持相对稳定,新房则与2022年持平。

财报发布后,贝壳的股价仍徘徊在20美元/股以下,过去19个月里,经历了上市初期最高79.4美元/股的辉煌后,贝壳股价一直在20美元/股附近横盘波动。

投资对于贝壳的疑虑,在于贝壳依旧摆脱不了房地产行业的大势。去年四季度以来房地产市场回暖,今年前两个月表现也不错,但是投资者对后市仍未形成稳定增长的预期。

在这种情况下,贝壳整体营收、净利润难有大的起色。

这也是贝壳管理层抛出“中性市场”论调的原因。新房市场总体规模的下滑,以及存量房业务的相对稳定,让贝壳所在的住房交易市场从原本30万亿级,降到了20万亿左右。即便短期内市场回暖,贝壳从房产交易端的收入也难现此前的盛况。

贝壳CFO徐涛也表示,短期市场具备不确定性,过度乐观和悲观都不可取。长期来看,市场还是能回归均值,进入稳定的发展时期。

和房地产市场深度绑定的贝壳,试图冲破这种束缚。3年前,贝壳给资本市场讲了个在线房地产交易平台的故事,兴奋的投资者将它捧到了最高6000亿市值,之后便是跳崖式滑落,如今只剩1570亿;而贝壳,又要衍生出新的故事了。

中性市场的核心与内涵,便是经营性业务带来的稳定现金流。它更多是贝壳的新业务,如家装、租赁。

第四季度,贝壳家装业务实现收入20.9亿元,全年下来贝壳家装家居业务实现可比口径合同额69亿元,同比提升31%。在新房、二手房交易之外,贝壳在租赁住房、家装业务上,似乎找到了第二增长曲线。

只是无论租赁住房还是家装,贝壳眼下依旧还是在重度投入期。当贝壳从房地产开发业务,摸向产业链上的家装、租赁住房业务开始,就已注定这会是场艰难的战役。这条路上,房企龙头们如万科、碧桂园、保利都有过尝试,但至今还没有跑通,形成可跨区域复制的经验。

未来,新业务能否如管理层所愿,成为收入的一大支撑,甚至让贝壳熨平市场的周期,尚未可知。如今的贝壳,也只能像郁亮等大佬们所言,看着远处的光,在黑暗中继续摸索前行。

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