作者 | 曹安浔

2022年上半年，房地产行业仍然风声鹤唳，很多房企净利润出现亏损；杭州滨江集团却交出了一份以稳健为主题的答卷，傲立风中。

8月26日，滨江集团发布2022年中报。截至2022年6月底，滨江集团实现销售额683.93亿元，完成了全年销售目标(1500亿元-1600亿元)的42.7%。

(相关资料图)

值得注意的是，滨江集团的销售排名也创历史新高。2022年上半年，滨江集团位列克而瑞销售排行榜第13位，首次迈入全国房企TOP15，并稳居杭州行业销售第一名。

另据克而瑞统计，2022年1-8月，滨江集团销售额达到927.5亿元，依然位列第13名，完成了销售目标的61.83%。

与此形成对比的是，房企今年前八月的销售目标完成情况，创下近五年来同期最低水平。

据克而瑞研究中心监测，1-8月，目前已经公布年销售目标的16家房企中，不足两成的房企销售目标完成率超过六成，仅半数企业完成率超过五成。

其中，完成率超过六成的房企里，民营企业更是少之又少，仅瑞安房地产和滨江集团两家。

国盛证券预测，考虑到公司上半年补充了大量土储，为下半年供货提供基础，加上杭州新房市场坚挺、去化速度快，全年销售目标有望达成。

除了销售数据，滨江集团上半年的其他财务数据也表现稳健。2022上半年，滨江集团实现营业收入106.9亿元，同比减少44.86%，几乎腰斩，但实现归母净利润12.84亿，同比微增1.34%。

对于减收增利的原因，国盛证券分析称，这主要由于上半年结算项目中非并表项目较多，使得投资净收益大幅增长所致。

滨江也是少数处在绿档的民营房企之一。2021年6月底，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%，现金短债比为1.11倍。

另外，财报显示，2022上半年，滨江集团融资利率下降到4.7%，创历史新低，提前半年完成年度融资利率目标。

总体来看，相比大部分民企，滨江集团堪称稳健。这离不开滨江集团多年保守的扩张策略和较低的杠杆水平。

多年来，滨江集团深耕杭州等浙江市场、土地储备优质，也让公司能持续受益于区域优势。

今年上半年，滨江集团逆势拿地30 个项目，其中杭州就占28 个，市场份额进一步巩固。

截至2022年6月底，公司土地储备中，杭州占比62%，浙江省内其余城市占比22%，而浙江省外仅仅占比16%。

广发证券分析称，滨江在杭州拿地市占率从21年的12%提升至22年上半年的30%，大幅高于当期销售市占率（14.7%），确定的市场利于公司发挥优势，规模和利润并进（22 年上半年杭州拿地毛利率20.0%）。

未来，滨江集团将继续重仓杭州等浙江市场，收缩省外版图。

对于滨江集团的未来，董事长戚金兴一改过去的保守姿态：“未来5-10年是滨江最好的时候。池塘里的水干了，有能力的企业才能长久生存下去。”

但风光之下，暗藏隐忧。

上半年，滨江集团的大本营——杭州，楼市表现乏力，热度不及去年。据中指院统计，上半年，杭州市有近30个楼盘出现流摇。

克而瑞监测数据显示，杭州8月新建商品住宅成交面积94万平方米，环比、同比分别下降5%、57%；2022年1-8月，杭州新建商品住宅成交面积636万平方米，同比大降62%。

广发证券指出，若杭州市场调控，市场景气度下行影响销售；另外，后续行业恢复竞争激烈程度提升、项目结转利润率不及预期，都会影响公司利润率水平。

一半以上土地和项目位于杭州，几乎将鸡蛋放在一个篮子里的滨江集团，是否将进入“最好的时候”，依然是存疑的。毕竟，房地产的底部仍未见到，多数房企仍在苦苦支撑。

总体而言，滨江集团是调控风暴和市场下行周期里，一个很好的民营房企存活样本，类似龙湖。

背靠大杭州，它获得了较高的安全垫，同时也因过于集中于杭州，将会承受杭州市场变冷的风险。

此外，与龙湖以及当下龙头房企不同的是，滨江缺乏经营性业务，这让它很难与行业顶级玩家抗衡。如何平衡区域布局，如何增加新业务，如何培育新的增长点，活下来的滨江，显然需要更长远的规划。