作者 | 曹安浔

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随着今年以来，保利发展稳坐房企“销售一哥”的宝座，旗下保利物业也受到更多关注，并展露出更多要做物业之王的野心。

6月28日，保利物业向保利和润转让保利爱家30%的股权，代价约5570.69万元，转让后，保利物业不再持有保利爱家的股份。

主要从事房地产经纪服务的保利爱家的转出，无疑让保利物业的物业版图更加聚焦，而保利物业也能就此补充运营资金。保利物业称，转让有利于集团优化资产架构和产业布局。

实际上，作为行业头部物企，保利物业近年一边在裁减非物业资产，一边在思考和探索物企在新时代的发展方式。

虽然保利物业目前住宅管理项目依然以母公司开发的项目为主，但保利物业董事长吴兰玉在6月9日的一场论坛中坦言，住宅地产增量空间并不大，在“大物业”的时代背景下，住宅将不再是衡量物业公司能力、规模、影响力的唯一砝码。

如果说2020年物业上市潮中，能否掀起资本热捧主要看物企住宅规模多寡，那么，随着房地产行业进入新发展模式和市场慢复苏，在房企追求多元化发展的同时，物业这个曾经重度依赖于住宅的行业也发生变化，碧桂园服务、万物云、保利物业、中海物业、绿城服务等头部物企纷纷加速寻找住宅之外的发力点。

保利物业将目光投向全域化服务，希望在住宅业务之外的城市管理、公共服务等领域寻找到新的业绩支撑。碧桂园服务首席市场官汪英武也在去年中表示，城市服务是物业管理行业第二增长曲线。

吴兰玉透露，保利物业的公共服务、国资服务的增速是远远大于房地产住宅服务的，这将是保利物业未来主要的业绩增长点。保利物业也希望凭此成为新时代的物业王者。

“ ‘大物业’已渐成燎原之势，谁能够掌握趋势，更好地适应、匹配大物业的发展需求，谁就有望成为行业的王者。”吴兰玉说道。

财报显示，2022年度，保利物业来自公共及其他物业的收入为20.62亿元，同比增长41%，占物管服务总收入的24.5%。

截至2022年底，保利物业在管面积约为5.76亿平方米，规模仅次于碧桂园服务和万物云。其中，非居业态在管面积增长至约3.23亿平方米，占在管规模的一半还多。

虽然在服务模式、服务功能、定义范围上各有不同，但万物云、招商积余、碧桂园服务、雅生活、金地智慧服务等也都在加码城市服务、公共服务等“大物业”赛道，引出“大物业”爆发期后，还获得了营收上的变现。

2022年，万物云来自城市服务的收入为6.64亿元，同比增长95.5%，占总收入的2.2%；招商积余来自非住宅的基础物业管理业务收入约69.04亿元，同比增长37.1%，占物业总收入的55.22%。

这场兴于去年的“大物业”热潮，正渐入佳境。申港证券指出，非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向，过半上市物企已布局。5月，TOP10城市服务项目中标金额共计约13.94亿元，环比增长138.25%。

据申港证券统计，1-5月，城市服务中标金额最高的物企为碧桂园服务，合计中标15.5亿元。此外，雅生活、金地智慧服务、世茂服务、保利物业、万物云等中标金额都在两亿元以上，中标数量5-29个不等。

这意味着即使房地产行业仍在深度调整和慢复苏中，物企依然大有可为，甚至还有万亿级的“蛋糕”可分。

克而瑞物管预计，随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，到2025年预计达到10019亿元，涵盖学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等多种业态。

不过，城市服务属于微利的长周期项目。横亘在物企规模扩张之路上的，还有盈利之重。克而瑞物管数据显示，2022上半年典型物企整体毛利率为26.6%，但城市服务毛利率仅为18.0%。

克而瑞物管表示，这就要求物企不能仅局限于基础服务，未来要向城市运营、资产运营等具有更高利润率的领域拓展，把握好政府关系，提高产品力、运营力，将城市服务打造成常规的、保证利润的业务模式。

对此，吴兰玉深有感触。她表示，“保利地产能做到行业第一，保利物业是不是也要拿个行业第一？”的市场讨论，给保利物业很大压力。但她并不想只追求一流的规模，而希望通过追求一流的竞争力，提高财务报表上的盈利能力。过去三年，保利物业公共服务的回款高于住宅部分，回款基本是9个月。这让她有了信心。

对于行业而言，当地产迈入“运营为王”、“现金为王”的下半场，与地产息息相关的物业行业也掀起风暴，物企也需要像房企一样通过城市运营、现金流管理的手艺吃饭，进入赚小钱、赚辛苦钱的新时期了。