过去两年，房地产行业经历了剧烈的波动和调整，活下来的房企仿若穿越生死关，重获新生，行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失，另一批央、国企和民营房企崛起、逆袭，港资地产商也重新杀了回来。

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他们，构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖，已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题，勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。

作者 | 曹安浔

2023年伊始，房地产界备受关注的一桩收购案，就以迅雷不及掩耳之势达成了。而在这背后，是房地产江湖排位的又一次轮变，闽系房企的老大，已由世茂变成了建发。

1月29日，建发股份公告拟购买美凯龙29.95%股份，卖方美凯龙是国内连锁家居卖场龙头，创始人车建新有着“全球Mall王”的外号。

买方建发股份则是近年扩张势头凶猛的“野心家”，经过此番收购，建发股份的野心已是“明牌”了。其旗下的建发房产，也一路突进至 2022年克而瑞销售榜第8，成为闽系房企新老大。

建发股份母公司是厦门国资委控股的建发集团，作为近年崭露头角的地方国资代表，建发股份的扩张路径也将给其他地方国资提供一个参考，未来的地产甚至更多行业，有望看到更多地方国资的身影。

吞并

自1月8日晚间，双方公告收并购意向、拉开收购案大幕之后，不到十天时间，建发股份和美凯龙就迅速通过了具体交易方案。

根据公告，建发股份拟购买美凯龙13.04亿股，收购对价不超过62.86亿元，以现金方式支付，资金来源于自有资金及配套贷款。

建发股份将分两期支付转让款，第一期交易对价为57.86亿元；第二期交易对价5亿元。

交易完成后，建发股份将持股美凯龙29.95%股份，超过红星控股及其一致行动人合计持有的24.9%，成为美凯龙的新控股股东。同时，美凯龙实际控制人也将由车建新变更为厦门市国资委。

对于这次交易，美凯龙大部分投资者乐见其成，截至1月31日收盘，美凯龙股价不到一个月累计涨幅25.21%。

建发股份的投资者们则大多不看好这次交易，在首次公告收购意向的次日（1月9日），建发股份就遭遇股价跌停，此后股价持续低迷。

这也让建发股份着急了，并在1月15日召开了一场投资者说明会，吸引了近千名投资者参加。

最让投资者担忧的是美凯龙的巨额负债。财报显示，截至2022年9月底，美凯龙资产负债率为56.85%，高于行业平均水平，合并总负债约为756亿元，其中有息负债约为382亿元。

对此，建发股份管理层回应称，美凯龙的负债，不仅大部分是有优质抵押物的长期借款，而且以子公司借款为主，子公司借款约为628亿元，以子公司物业作为抵押、上市公司担保。 “大部分债务不在上市公司层面，需要控股股东担保的较少，后续需要建发股份的担保同样较少。”

不过说明会后股价依然持续下跌，雪球数据显示，自1月6日至1月31日收盘，建发股份累计跌幅达11.12%。

但收购美凯龙，建发股份势在必行，并已在干预美凯龙的董事会和管理团队的变更。

1月18日的公告显示，郭丙合、车建芳、蒋小忠、陈淑红等4位美凯龙高管已向董事会提出辞职，同时美凯龙副总经理李建宏被增补为执行董事，来自建发股份的郑永达、王文怀及邹少荣担任非执行董事。

野心

建发股份吞并美凯龙背后，是持续扩大房地产及相关业务版图的野心。建发股份认为，收购美凯龙后，能将以上海为中心的长三角作为“桥头堡”辐射全国，从区域型国资龙头企业，转向具备全国影响力的综合性企业。

闽系房企曾是房地产上半场中非常耀眼的群体，千亿黑马频出，世茂还进入了行业前十。 而当时建发股份旗下的建发房产仅排名第31。

然而，在房地产转入下半场之时，闽系房企大洗牌，泰禾、福晟、宝龙等暴雷、跌落，闽系房企老大也“换人”了。

2022年，建发房产实现全口径销售额1703.2亿元，跻身排行榜第10，排在它前面的是金地、绿城、龙湖等老牌巨头。

建发房产还逆势大举拿地， 2022年新增土地货值908.5亿元，位列克而瑞房企新增货值榜第10，创公司有史以来最高拿地排名。

不过由于过去几年溢价大举拿地，建发房产已经累及建发股份的毛利率。

国盛证券指出，建发股份的房地产业务（主要来自建发房产）毛利率已从2018年度的35.4%一路下跌至2022年前三季度的14.8%。因此，接下来，如何平衡规模扩张和盈利问题，将是建发房产要解决的难点。

值得注意的是，建发房产只是近年逆势崛起的国资房企的代表。

这两年，在大批规模房企倒下之时，如建发房产、越秀、招商蛇口、华发、中国铁建、中交房地产等国资房企集体崛起，在销售和土拍市场中快速提升，大举扩张，来势汹汹。

在房地产的下半场，这些国资房企将与其他幸存下存的优质房企一道，继续驰骋、竞赛，绘就新的房产竞争格局，演绎属于地产新生代的传奇故事。