作者 | 周智宇 曹安浔

在“金融16条”等政策掀开机构支持房企融资的热潮里，一批早先跌入泥潭里的房企，逐渐站了起来。

自富力地产境内境外债重组成功、华夏幸福整体债务重组过半、融创董家渡地王引入AMC之后，又一家千亿房企债务重组有了新进展。

(相关资料图)

华尔街见闻于12月7日获悉，龙光集团全部境内债已在12月6日投票通过，已展期债券及ABS展期了3年，未展期债券及ABS则展期了4年。龙光有关人士告诉华尔街见闻，相关展期债务整体金额为223.6亿元。

这意味着在耗时1个月之后，龙光把境内债务压力一口气延缓了3年以上。

在11月4日提出境内债重组方案不久，“金融16条”等政策陆续出台，支持房企多渠道融资，有条件债务展期等，龙光债务重组进展迅速。华尔街见闻从债权人处了解到，龙光先是在11月22日对展期条款进行了优化，将总体展期时间从最长54个月缩短至48个月，并且增加了部分项目的股权作为担保。

但与债权人的谈判依旧艰辛，投票截止时间从11月11日一路延长至12月6日，最终得以表决通过。从债权人反馈的结果来看，不少境内债也是卡着50%的同意率，压线通过。目前，最终的投票情况，依旧等待龙光在正式公告中揭秘。

境内债之外，龙光也在积极解决境外债问题。华尔街见闻了解到，目前龙光境外债整体规模在62亿美元，尚未与债权人达成初步重组方案，在增加抵押物等条件上还存在不少分歧，包括花旗国际在内的境外债持有人还对龙光发起了清盘呈请。

不过也有持有人表示，清盘呈请是防御性措施，在和龙光达成一致后，可以考虑撤销。龙光方面也表示，目前清盘呈请相关事宜还在商议中，境外债整体展期仍在正常推进。

对龙光而言，境外债解决才能说真的缓过来，它离真正的“重生”依旧还有一段路要走。

毫无疑问，富力的境内外债务重组、龙光的境内债重组，都给融创、奥园、世茂等准备或正在进行债务重组的房企以启发和参考，给行业带来信心。

此前，合景泰富对旗下3笔美元债进行了交换要约，避免了美元债整体重组；12月初，华夏幸福公告称，境外债务重组取得进展，已有持有美元债83.64%的持有人签署了重组支持协议。

在这周初，融创也对债务重组方案进行了优化，与龙光相似，将展期时间进一步压降，最长展期时间从4.5年降至5年，并且增加了多个资产的收益权作为偿债担保。

这群曾经在地产上行期里分得蛋糕，享受了地产财富盛宴的地产大佬，如今还是希望能够在谈判中争得更多的利益；而投资者也不想等待太长的时间回收自己的资金，双方不断拉锯，寻找平衡。

摆在投资者面前的问题也很现实，如今连股权融资等政策都已重新放闸，政策支持不断涌现。是和房企殊死一搏，走向破产清算，还是在谈判中寻找到一个平衡点，等待房企重生？行至眼下，选择逐渐清晰。

同时也可以看到，目前能够整体债务重组成功，或者提交具体方案的，都是一些本身资产质量不错的房企。

在金融机构眼里，龙光是个质地不错的房企，在长三角、大湾区也有不少优质项目；龙光也一直在积极自救，今年初以来，甩卖了多个资产及时回血了50亿元。

这是这些房企能够在出险之后，有望率先走出泥泞的基石。随着市场逐步稳定、回暖，他们也能够在债务重组，赢得时间之后，靠着自身经营上的努力活下来了。

狂人孙宏斌，通过创造性的金融手段，引入中信系资金撬动董家渡地王的数百亿货值，从而有望盘活整个融创，东山再起；龙光董事长纪海鹏，这位曾经的“地王制造机”背后的大佬，也有可能迈过这道坎，继续在地产行业搅弄风云；奥园的郭氏兄弟等一批华南地产商，也看到了活下来的微光。

只是，那个高杠杆、高毛利的时代再也不会回来。活下来的地产大佬，资产和规模都将大幅缩水，而且也要转身做代建和运营业务，赚小钱、苦钱了。