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8月19日，首创证券发布招商蛇口公司简评报告。

核心区货值充足，增速持续领先百强房企。2023 年 7 月单月公司实现销售金额 201.3 亿元，同比-15.8%，实现销售面积 79.5 万方，同比-6.4%。2023 年 1-7 月，公司累计实现销售金额 1865.6 亿元，同比+30.7%，领先百强房企 36.6pct，销售面积 763.4 万方，同比+33.4%，累计销售均价24437 元/方，同比-2%。当前全国市场销售景气度下行，高能级城市中的核心区项目依旧保持高去化率，而区位较差的项目去化水平持续低。1-7 月公司上海销售金额 441.42 亿元，排名第一，上海销售占比23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年 3300 亿元销售目标完成。

上海杭州获取土地，权益比例保持高位。23 年 7 月公司于上海和杭州共获取 2 宗土地，对应总地价 24.2 亿元，同比-91.7%；总建面 10.4 万方，同比-91.7%。单月拿地金额强度为 12%，较上月下降 22.2pct。土地获取城市结构来看，1-7 月一二线城市整体拿地占比提升至 94.5%，较2022 全年提升 5.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为 33.2%和61.3%，分别较 2022 全年下降 16.4pct，提升 22.1pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7 月公司拿地权益比例为 83.9%，较 2022 全年提升24.3pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。

融资通道保持畅通，新增公司债 50 亿。23 年 1-7 月公司新增境内债融资 145.9 亿元，同比+6.7%；整体加权融资成本 2.48%，较 2022 全年下降 0.26%。23 年 7 月单月公司融资 50 亿元，单月发行两笔公司债，8 月新发一笔 13 亿超短融。债务偿还来看，2023 年公司境内偿还 205.2 亿元，Q3 和 Q4 分别偿还 68.9 和 23 亿元。

龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。

投资建议：预测公司 2023-2025 年 EPS 分别为 0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应 PE 分别为 14.4/9.5/7.6 倍，维持“买入”评级。

风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。