过去的一年,地产行业迈入“黑铁时代”。金地集团(600383.SH)刚刚交出年度成绩单,深度诠释了房企如何“保持战略定力,做难而正确的事”。根据年报,尽管过去一年房地产行业经历深度调整,但公司各项经营业绩指标表现抢眼,资产和销售规模持续稳健增长,盈利维持相对稳定水平:全年实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%,净利润94.09亿元。
“房住不炒”的大基调下,面对充满挑战的新环境,金地集团一方面选择审慎前行,主动控制负债率问题,增强长期抗风险能力;另一方面,积极调整收入结构,配置合适资源,布局自持资产、服务、科技等业务赛道。
盈利稳健,排名提升显著
2021年是新冠疫情全球爆发的第二年。疫情的反复不定,叠加行业政策、金融环境等多种因素的影响,过去一年地产行业在供需两端都经历了深度调整,行业整体运行呈现下行趋势。在此背景下,去年金地集团走出了逆势增长的韧性。
金地集团根据行业形势的变化,及时调整销售策略,销售规模实现逆势增长:全年实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%,实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%,销售增幅处于TOP20房企前列。在百强房企的排名也由去年的15位提升至11位,同时也是2021年为数不多能够完成年初销售目标的房企之一。
行稳方才致远,“招保万金”中,金地集团一直注重稳。董事长凌克接受采访时曾表示,”我觉得公司不能单看它成长快不快。在我们公司经营哲学里面,希望这个公司要成长更快一些,但同时我们要把这个公司经营的好不好看得很重要。或者说我们把‘好不好’放在第一位。”
整体而言,2021年金地的盈利规模虽然有所波动,但盈利能力保持行业较好水平:2021年,金地实现净利润94.09亿元,同比下降9.5%个百分点,但房地产结算毛利率为19.65%,净利率为9.5%,均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高,金地集团的周转率也有明显提升,2021年的净资产收益率(ROE)达到15.7%,处于行业领先地位。
布局稳健,聚焦核心区域
过去几年来,金地在投资方面聚焦高能级城市发展,严格控制三四线城市的下沉。2021年金地集团共获取土地111宗,新增总土地储备约1636万平方米,土地投资总额约1309亿元。延续了深耕一线城市及核心二线城市的布局策略,一二线城市的新增土地储备占比约65%,较上年基本持平,其中市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升24个百分点至34%,更好规避市场下行期投资风险。
截至2021年末,金地集团已布局全国78个城市,总土地储备约6398万方,权益土地储备约2923万方,保障了公司未来3年左右的开发需求。去年金地集团新开工面积1843万平米、竣工面积1534万平米,同比增长16%、39%,均超额完成目标。
拿地策略更为稳健的同时,金地集团项目开发周期不断压缩。2021年新开盘项目平均开盘周期8.8个月;聚焦快定案、快批复、快开盘,2021年里程碑节点达成率92%,较2020年提高3%。
压缩周期不同于质量降低。去年以来,金地集团在设计、成本、工程过程管控精细度进一步提升,探索面向未来的数字化设计建造体系。在上海嘉定新城金地菊园社区,金地通过“智能建造”协同平台,实现项目全流程智能化管理,成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目,并落地实施了多项创新技术。同时,金地集团推进BIM正向设计和封装应用落地,积累新型装配式建筑经验;并开发上线“项目评估系统”,提升智慧工地视频响应速度,尝试智能化设备应用,提升数字化建造能力。
财务稳健,“三道红线”连续6年绿档
稳健的财务方针下,金地集团以净负债率为控制手段,动态匹配经营、融资、投资净现金流,确保各项负债率指标保持稳定。
年报显示,2021年金地集团的资产负债率为76.19%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司的实际资产负债率低至67.6%,净负债率仅为55.2%,有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面,截止报告期末,金地一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%,短期债务占比仅为31.7%,更加适配房地产行业的长开发周期。
稳健财务的战略,早在2018年金地集团成立30周年上,董事长凌克已作诠释。“长期以来,金地集团总资产负债率在70%左右,扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右,净资产负债率在30%到60%之间,不能把负债率抬的太高,太高的话总有一天会出问题,”凌克说,金地“不希望在哪个方面过于激进”。
在此背景下,金地集团负债指标逐年稳步下降,“三道红线”已连续6年保持绿档。现金方面,截止报告期末,金地实现经营性现金净流入94亿元,持有货币资金余额648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍,继续满足“三道红线”的监管要求。
2021年,金地成功通过多元融资方式持续优化现金流水平。其中,发行公司债券共计49.95亿元,发行中期票据共计110亿元。截止报告期末,金地的债务融资余额为1256亿元,债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%,相比上一年降低了18个百分点。
多元稳健,培育第二增长曲线
面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境,金地集团在地产主业外,也配置合适资源,布局自持资产、物业服务、科技等新赛道,谋求新的业务增长点。
金地集团香港上市平台金地商置持有物业种类丰富,形成产业、商业、写字楼、酒店等多业态组成的资产集群。据统计,公司去年持有物业营收20.6亿元,同比增长52%;持有型物业在运营项目28个、租赁面积约244万平米,同比增长37.5%。
与地产主业深度协同的金地物业,2021年正式更名为"金地智慧服务"。2021年金地物业营收突破50亿大关,增长近30%。在单项目拓展和收并购双驱动下,年度新增外拓合约面积达7000万平米,年末累计合约面积为3.3亿平米,其中外拓占比高达71%,市场外拓能力居于行业前四。
谈及未来房地产的发展趋势,董事长凌克认为,去年下半年以来,房地产市场出现明显下行,当前行业政策已由适度纠偏逐步转向放松,基于促进房地产行业良性循环的需要,预计政策将继续渐进式宽松以稳定房地产市场,当前销售市场需求低迷,需要需求端政策的实质性放松以对冲市场下行,预计在政策支持下,行业整体仍将保持健康发展的态势。
“不同阶段的房地产行业利润率水平会因应市场情况而变化,公司将顺应行业趋势的变化,审时度势,调整自身开发和投资策略,把握好现金流管理,同时尽可能兼顾收益率水平,挖掘自身经营和管理潜力,力争为股东创造更大价值。”4月25日举行的业绩说明会上,董事长凌克表示,在规模上,金地不“唯规模发展论”,而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展;金地确立了平衡发展的经营思想,努力提高项目经营质量,持续提升ROE,为股东创造利润。(CIS)
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