过去的一年，地产行业迈入“黑铁时代”。金地集团（600383.SH）刚刚交出年度成绩单，深度诠释了房企如何“保持战略定力，做难而正确的事”。根据年报，尽管过去一年房地产行业经历深度调整，但公司各项经营业绩指标表现抢眼，资产和销售规模持续稳健增长，盈利维持相对稳定水平：全年实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%，净利润94.09亿元。

“房住不炒”的大基调下，面对充满挑战的新环境，金地集团一方面选择审慎前行，主动控制负债率问题，增强长期抗风险能力；另一方面，积极调整收入结构，配置合适资源，布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

盈利稳健，排名提升显著

2021年是新冠疫情全球爆发的第二年。疫情的反复不定，叠加行业政策、金融环境等多种因素的影响，过去一年地产行业在供需两端都经历了深度调整，行业整体运行呈现下行趋势。在此背景下，去年金地集团走出了逆势增长的韧性。

金地集团根据行业形势的变化，及时调整销售策略，销售规模实现逆势增长：全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，销售增幅处于TOP20房企前列。在百强房企的排名也由去年的15位提升至11位，同时也是2021年为数不多能够完成年初销售目标的房企之一。

行稳方才致远，“招保万金”中，金地集团一直注重稳。董事长凌克接受采访时曾表示，”我觉得公司不能单看它成长快不快。在我们公司经营哲学里面，希望这个公司要成长更快一些，但同时我们要把这个公司经营的好不好看得很重要。或者说我们把‘好不好’放在第一位。”

整体而言，2021年金地的盈利规模虽然有所波动，但盈利能力保持行业较好水平：2021年，金地实现净利润94.09亿元，同比下降9.5%个百分点，但房地产结算毛利率为19.65%，净利率为9.5%，均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高，金地集团的周转率也有明显提升，2021年的净资产收益率（ROE）达到15.7%，处于行业领先地位。

布局稳健，聚焦核心区域

过去几年来，金地在投资方面聚焦高能级城市发展，严格控制三四线城市的下沉。2021年金地集团共获取土地111宗，新增总土地储备约1636万平方米，土地投资总额约1309亿元。延续了深耕一线城市及核心二线城市的布局策略，一二线城市的新增土地储备占比约65%，较上年基本持平，其中市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升24个百分点至34%，更好规避市场下行期投资风险。

截至2021年末，金地集团已布局全国78个城市，总土地储备约6398万方，权益土地储备约2923万方，保障了公司未来3年左右的开发需求。去年金地集团新开工面积1843万平米、竣工面积1534万平米，同比增长16%、39%，均超额完成目标。

拿地策略更为稳健的同时，金地集团项目开发周期不断压缩。2021年新开盘项目平均开盘周期8.8个月；聚焦快定案、快批复、快开盘，2021年里程碑节点达成率92%，较2020年提高3%。

压缩周期不同于质量降低。去年以来，金地集团在设计、成本、工程过程管控精细度进一步提升，探索面向未来的数字化设计建造体系。在上海嘉定新城金地菊园社区，金地通过“智能建造”协同平台，实现项目全流程智能化管理，成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目，并落地实施了多项创新技术。同时，金地集团推进BIM正向设计和封装应用落地，积累新型装配式建筑经验；并开发上线“项目评估系统”，提升智慧工地视频响应速度，尝试智能化设备应用，提升数字化建造能力。

财务稳健，“三道红线”连续6年绿档

稳健的财务方针下，金地集团以净负债率为控制手段，动态匹配经营、融资、投资净现金流，确保各项负债率指标保持稳定。

年报显示，2021年金地集团的资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司的实际资产负债率低至67.6%，净负债率仅为55.2%，有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面，截止报告期末，金地一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%，短期债务占比仅为31.7%，更加适配房地产行业的长开发周期。

稳健财务的战略，早在2018年金地集团成立30周年上，董事长凌克已作诠释。“长期以来，金地集团总资产负债率在70%左右，扣除预收账款后的实际资产负债率在60%左右，净资产负债率在30%到60%之间，不能把负债率抬的太高，太高的话总有一天会出问题，”凌克说，金地“不希望在哪个方面过于激进”。

在此背景下，金地集团负债指标逐年稳步下降，“三道红线”已连续6年保持绿档。现金方面，截止报告期末，金地实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍，继续满足“三道红线”的监管要求。

2021年，金地成功通过多元融资方式持续优化现金流水平。其中，发行公司债券共计49.95亿元，发行中期票据共计110亿元。截止报告期末，金地的债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%，相比上一年降低了18个百分点。

多元稳健，培育第二增长曲线

面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境，金地集团在地产主业外，也配置合适资源，布局自持资产、物业服务、科技等新赛道，谋求新的业务增长点。

金地集团香港上市平台金地商置持有物业种类丰富，形成产业、商业、写字楼、酒店等多业态组成的资产集群。据统计，公司去年持有物业营收20.6亿元，同比增长52%；持有型物业在运营项目28个、租赁面积约244万平米，同比增长37.5%。

与地产主业深度协同的金地物业，2021年正式更名为"金地智慧服务"。2021年金地物业营收突破50亿大关，增长近30%。在单项目拓展和收并购双驱动下，年度新增外拓合约面积达7000万平米，年末累计合约面积为3.3亿平米，其中外拓占比高达71%，市场外拓能力居于行业前四。

谈及未来房地产的发展趋势，董事长凌克认为，去年下半年以来，房地产市场出现明显下行，当前行业政策已由适度纠偏逐步转向放松，基于促进房地产行业良性循环的需要，预计政策将继续渐进式宽松以稳定房地产市场，当前销售市场需求低迷，需要需求端政策的实质性放松以对冲市场下行，预计在政策支持下，行业整体仍将保持健康发展的态势。

“不同阶段的房地产行业利润率水平会因应市场情况而变化，公司将顺应行业趋势的变化，审时度势，调整自身开发和投资策略，把握好现金流管理，同时尽可能兼顾收益率水平，挖掘自身经营和管理潜力，力争为股东创造更大价值。”4月25日举行的业绩说明会上，董事长凌克表示，在规模上，金地不“唯规模发展论”，而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展；金地确立了平衡发展的经营思想，努力提高项目经营质量，持续提升ROE，为股东创造利润。(CIS)

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