【预告片】对话周君芝：地产下行周期下，财税改革的本质是什么？

(资料图片仅供参考)

加入民生宏观周君芝《央地关系重塑和财税改革起点》

（课程预售，预计10月录制，11月上线）

1998年房改以来，我国房地产行业迅速发展，真正做到了“筑得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”

而在房地产高速发展成为过去我国支柱产业的背后，我国财税体系与地产也形成了深度的绑定。

但近年来，随着出生率的下滑，地产黄金发展的“三十年”已经结束，地产行业整体将迎来下行周期，也在一定程度上影响到了我国的财税体系。正所谓：思危所以求安，虑退所以能进。

未来我国财税体系将如何改革，地产行业又将走向何方呢？

华尔街见闻特邀民生证券首席宏观分析师周君芝老师策划推出宏观财税大师课《地产下行和地方化债背后：央地关系重塑和财税改革起点》，(10月14日线下课程，点击报名>>)本门课程将从目前的财政运行框架讲起，复盘中国税改的历史进程，以史为鉴探讨未来财税改革的方向；此外，本门课程还将通过缜密的数据分析评估地产下行的影响，并探讨分析近期热度较高的债务问题。

本期内容是课程的预告片，以下是对话周君芝的内容要点：

一、为什么现在要讨论地产对财税/经济的影响？

二、财税制度面临的问题是什么？

三、如何辩证地理解地产对经济/财税政策的影响？

四、未来土地出让金未来土地出让金会将何去何从？

五、未来财税改革会如何推进？

一、为什么现在要讨论地产对财税/经济的影响？

地产对经济的影响，行业研究员、宏观经济的学者的感觉会比较敏锐，但实际地产对经济的影响其实更大、更钝。然后因为我对于整个中国的这个政策，尤其像财政货币研究时间比较久，可以说我从业 10 年的时间，相当一部分时间都在研究这一块。

所以我觉得这个可能在未来它过去你没有感受到的存在，但未来这一旦起来之后，它的变量很大，对于中国经济也好，对很多的制度的设计也好，都会带来一些影响。

所以在这个时点我就非常这个想跟市场交流，我们需要对这个变量给予足够的关注。

二、财税制度面临的问题是什么？

中国的很多税制本质上面要处理几个问题：

第一个问题政府应该花什么钱？这本质上解答是政府和市场边界的问题。所以不同的这个年代，它底层的经济和政治的这个框架发生变化，因为你知道你要花什么样钱，哪些交给政府，哪些交给市场，或整个社会。

第二个问题就是收什么样的钱？也就是税收，但实际上中国历史上，除了非常明确的或者说有非常强细节规则的税收之外，一般来说还有另外一块跟租值相关的一些收入。它非常重要的一个点就是平衡了规则和灵活，使得整个政府，不论是中央和地方，还是这个政府和市场，它有弹性和柔性的空间。我觉得这是一个非常有智慧的设计。从长期来看，这也是整个财税改革要去回答的第二个问题，就收入怎么样去切分。

第三个问题，这个中央和地方如何平衡？因为中国千百年来都是一个非常大的庞大的这个体系，向来一直要去处理中央和地方之间的关系，好的央地关系会给中国经济发展的稳定性，甚至经济发展本身的这种良好的环境都非常重要。所以财税改革里面向来要处理的一个问题就是不论是收入还是支出，中央和地方之间如何平衡？

第四个问题其实就是整个债务的问题。因为我们知道任何一个国家基本上都会举债，这也很正常。很多人可能不太能理解这个逻辑，为什么政府一定要举债？

一个现代化的这个国家，它至少要提供这个国防的支出，至少要提供对于国内的这个安保，甚至一些庞大的这个公务员的体系，任何一个国家都不能避免。但我们都知道国家不是一个生产部门，那么它有支出，它必然对应一部分的这个负债，它有可能是以负债的形式存在，也可能以这个税收的形式存在。

但是我们都知道支出是刚性的，但是税收很多时候挂靠经济，它有波动，所以就反推回来说，为了因为中国政府或者说所有的政府有这样一个逻辑，所以它势必有这个债务（来缓冲）。

所以债务它是一个非常符合经济规律以及政府运行逻辑的一个产物，所以不要去怕它。那么所以，但是政府唯独要做的事情就如何设计好比较规则透明的、可持续运行的，是良好的、兼顾效率、公平的这个负债。

这是财税改革需要这个探讨的四个问题，总结起来就四个，支出、收入、央地关系，还有我们说的这个债务管理。所以其实我们任何一个时间段去评判财税改革的方向也好，或财税演进的脉络也好，其实都会拿着这四个维度去观察它。我相信中国地产结束黄金 30 年之后，未来财税改革也会慢慢推进。

三、如何辩证地理解地产对经济/财税政策的影响？

研究宏观经济，尤其时间重度异常的时候，你会发现说没有一个东西从出生的时候就差的，或者从出生的时候就是好的，他没有那么多的主观的判断他，可能他的这个出生的时候肯定是符合当期所有经济甚至制度，包括社会的诉求，一般来说反而是这个利大于弊，否则的话它不可能存在。

但随着时间的推演，整个大的环境发生了变化，所以到了后期，一项事物可能在整个环境里面显得会格格不入，大家会有更多批判的眼光去看它。如果知道这一个规则或规律之后，我们再去看地产，其实我们可能更可以更加客观。早期的时候，其实中国地产对私人部门而言意义非常重大，中国政府因为利用了土地出让金，但我们也知道土地出让金它不是放在政府的财政口袋里面沉淀，它是还要花出去做什么呢？主要就是跟地产相关的这个配套，就所谓的地方的基建，像我们说的这个土地的平整，因为你从一块土地变成一个商业的这个大楼或者住宅，它要解决的底层问题是很多的，不完全是房地产企业可以完全解决的。

譬如说像这个电、油、气、水这种偏基建的这个设施是需要人去承担的，那么这种时候地方政府在这个居民买房的同时，就是收了一部分的土地出让金来去做这样的平整，其实本质上也是让这个地区更快的发展，让后续想要买房的这个居民有更便利的条件。土地出让金这个制度的设计，其实在微观层面就是让整个的这个居民感受到买房子的速度可以提快，也满足了不同代人这在短期里面的这个需求。所以在宏观层面它表现出来的特点就是基建增速很高，城镇化速率很快。然后这个中国迅速从一个偏农业人口这样主导的慢慢过渡到一个城镇人口线占比已经9亿，这个已经 65% 左右这样一个社会，所以它有它的这个历史的这个必要性。

四、未来土地出让金会将何去何从？

首先我报一串数据，那么大家就能够更加清楚的理解到，未来中国土地出让金下降是一个大的趋势，它是不可避免的趋势。

第一个，我们都知道中国 2016 年到 2021 年是中国商品住宅销售最旺的时期，我们经常说往回看 40 年以及往未来看 30 年，将近这个总共 75 年这样的一个幅度范围里面，这大概率是一个顶，这个数据是多少？就是住房销售的年均面积是将近 15 亿平。

核心的原因非常简单，第一个因为 2016 - 2021 年买房的主体，刚需的主体主要是 85 后，就 85 年到 90 年，按照结婚年龄去推，这部分群体刚好是新中国成立以来的一个人口小高峰。也就是说，嗯， 85 年它是比 80 年要甚至 70 年人口要多的，但是未来的 90 年是比其他人口要少，它就是一个人口的凸点。另外一个就是 14、15 年中国，尤其 15 年中国启动了棚改货币化，所以 16 年到 2021 年其实加速了整个的城镇化，尤其加速了这个三四线城镇化红利，这是不可避免的。

那么从 2022 年开始，土地出让金就下降到这个7万亿不到，其中有一部分是这个城投拿地，按照微观数据， 2022 年城投拿地在整个的这个土地出让金的占比大概在 1/ 3 左右，所以就是说扣除成绩成投拿地之后，其实 2022 年的土地出让金已经降到5万亿不到，那么今年 1 - 7 月份土地出让金的累计同比增速还是以 - 20% 左右的速度在下掉，所以大概率今年的土地出让金就进一步下滑，可能会掉到这个4万亿这样一个水平。

2022 年后买房的主要就是一代年轻人了，是成家置业的，成家立业的新的这个年轻小家庭。所以就是说土地出让金这件事情，它就是要下降，是客观的这个下降。那么面对这样一个这个土地出让金下滑的一个事实，财税体系该做如何应对？

这就是可能我觉得明年甚至后年马上会来的，那么第一个直观的感受就是土地出让金下降，我找到一个能够填补的这个收入的这个方式，这个也就是我们说的政府在强调的叫建立地方税种，因为我们过去很多的税种更多的是中央税以及共享税。

地方税种有，但完全归于地方税者，地方这个收取的税种额度并不大。这也是为什么大家去探讨所谓的房地产税，因为房地产税在其他国家的经验是归为地方政府所有的地方税种，还有包括很多人在探讨的有没有像其他地方税种消费税的征收环节的改变，甚至有人去探讨所谓的碳税、数字经济税等等。

五、未来财税改革会如何推进？

（在收入端）像房地产税是其他国家确实有这样一个经验，那么所以第一个肯定是找到一个新的适合地方政府去征收的一个税种。但是我觉得未来这个税种和土地出让金相比的话，规模还是不够。

那么另外一个就是支出，因为收入和支出是一个对等概念，如果我收入下降了，那么还有另外一种操作，就是支出的一个缩减，那么从数量层面去捕捉地方政府职能或收入的一些结构变化。

其实我们还要去问这个结构，结构本质上就是问未来的中国地方政府除了过去 30 年做这样这个地方的基础设施建设之外，还有没有新的工动作要做？

那么其实就是刚才又回到了一个问题，我们看到其他发达国家政府，不仅包括地方政府，包括中央，它的更多的职能是倾向于民生的领域。这也是这几年，尤其 18 年以后中国政府也在去强调的一个领域。

所以就是除了收支的这个量和结构发生变化之后，我觉得可能未来中国政府的职能也会发生一些新的变化，可能从原来倾向于地方的基础设施建设，更多倾向于这个民生保障领域。

这个是我觉得未来财税改革，尤其是地方政府可能面临的一些变化，政府在深化财税改革方面提了四个方向

第一个就是什么呢？就是收入方面的这个税收的改革，税者税制的改革里面其实本质上就是要建立地方税种。

第二个可能要更多的向直接税去做一个导向，因为中国的这个税收的占比里面最高的是增值税，它是一个流转税。那么很多发达国家这个税种里面占比相对比较高的，像财产税、个人所得税等等，这些是直接税。

所谓的流转税是针对生产环节，直接税的话是针对这个个体，因为直接税更加的公平，效率其实也更高。

所以我们中国深化财税体系改革方向的这个第一点就是收入端，收入端一个就是更加现代化，就是直接税占比更高。

因为原来相当一部分时间，我们把这个地方的这个税种其实本质上面都相对弱化，因为地方更多倾向于去收土地出让金，但土地出让金下去之后，地方税种的一个健全和完善可能是迫在眉睫的。

那么第二个方向就是支出端，我们又称为叫事权，事权的话就是它本质上回答的一个问题，就是政府应该做什么。当然它整个支出其实包罗万象的，像这个国防安保、九年制义务教育，然后像我们说的这个基础研发的领域的这个财政补贴，像社保的一部分财政补贴，像基建，甚至像跟粮食安全相关的都放在里面，但是过去这 30 年其实基建的占比确实会比其他国家要更高。

然后第三个也是一个央地关系之间更深层次的一个问题，就是 94 年方税制改革其实更多扩清的是中央和省级地方政府的关系，所以我们看到省级及以下政府市级和省级、市级和县级，不同地区的规则其实有所不同，未来是否有新的更有深层次规则来理清省级及以下地方政府之间的一个关系？这可能也是我觉得未来这个央地关系的一个内核。

然后第四个方面就是债务的问题，任何一个国家到目前为止举债是一个合乎政治和经济规律的一个这个操作，就不需要对这件事情就感觉很惧怕它，它是一个很正常的一件事情。但是好的整个财政的一个体制需要去回答我们应该发多少债？发债的规则是多少，如何去跟踪监测这些债务。

六、关于民生证券宏观研究团队

我们团队其实是比较早就抓住了这个地产变化的这个主线，所以相对而言我们是抓住了今年流动性宽松、利率下降这一主线。

这个也是我们对于这个地产这个观察所得出的结论。当然在 3 月份和 2 月份的时候，我们对于地产的这个销售还是相对乐观一点，到了5月我们做过调研，并且做过一些测算，所以我们对地产的这个大方向的这个判断就会有一个更清晰的认知。

这种认知也得益于我们团队的风格，就是喜欢做一些调研，把宏微观结合。

另外一个我们也是非常聚焦于数据，我们这种数据也是宏观微观，包括海外是放在一起的，所以有相对而言会让我们得到一个结论会更加长期一些，不会那么多的聚焦于一些政策的这个消息打听等等，这是我们团队一个研究风格。

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