作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

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2015年，楼市3.30新政之后，深圳率先响应，降低二套房首付，随即掀开了一场轰轰烈烈的涨价潮，也开启了长达数年的一轮楼市大爆发。

8年后，广州在一线城市中率先响应“认房不认贷”，意味着一线城市重启二套房首付三成，2015年的故事，还会重演吗？

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出“认房不认贷”，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

此前，住建部、央行、金融监管总局三部门已经下发通知，推动“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供各城市自主选用。

而认房不认贷，被认为是刺激楼市尤其一线城市的重磅武器。如今祭出，各方反响热烈。

易居研究院研究总监严跃进表示，这是目前全国首个响应三部门新政的城市，打响“认房不认贷”的第一枪，信号意义非常强。“这也是2017年以来一线城市放松力度最大的政策，表明房地产政策底已经形成，即2017年以来一线城市过于严厉的购房政策出现了实质性的全面放松”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州市政府将“认房不认贷”从政策工具箱中拿出来，意味着当地政府已经与当地银行达成一致，后续会扎实推进、落实。

为何是广州首先出台？

原因大概率在于，近几个月广州楼市非常低迷，是几个一线城市中表现最差的。7月新房网签只有4600多套，8月截至29日更是只有3100多套，创下了近十年低位。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，新政对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”，预计接下来的“金九银十”，人气和成交都会有所回升。“刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好”。

以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房最低要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规，均可按照首套住房执行房贷政策，首付三成了。

此外，如果按照贷款100万元、30年商业贷款计算，目前广州首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元。

李宇嘉表示，广州新政将有几类人群受益最多，比如卖一买一的改善型人群，以及在惠州、中山、江门等广东其他城市有房有贷，但在广州工作生活的潜在购房者。

作为调控政策最严的一线城市成员，广州此次新政无疑将给近来惨淡的销售市场注入一针强心剂。李宇嘉认为，新政将改善市场预期，是纾困楼市的大招，促进换房、改善型需求，有利于推动房地产市场良性循环。

这或许只是一线城市“认房不认贷”的开始。据克而瑞统计，目前包括一线城市在内的14个核心城市仍在执行严格的“认房又认贷”。严跃进预计，广州新政会促使其他一线城市及核心城市加快政策出台。

中原地产首席分析师张大伟分析，广州作为第一个一线城市落地“认房不认贷”，对于市场改善需求有很大影响，也让市场更期待其他一线城市会落地政策，特别是北京、上海。

但他认为，“认房不认贷”在一线城市预计不会全面实施，目前深圳无房有贷户首付50%，北京、上海这两个龙头城市无房有贷基本首付60%-80%起，预计政策不会全面松绑，很可能率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。

如果是这样，那么一线城市的购房宽松政策，也仍然比不上2015年那次。

房地产业界对于广州落实“认房不认贷”效果的期待，也并没有那么大。

瑞银亚洲经济研究主管汪涛表示，今年房地产在一季度出现比较明显的反弹之后，二季度以来再度探底。房地产市场仍在深度调整，而房地产是居民最大的财产配置部门。如果房地产较弱的话，居民的信心也会比较弱，原因之一是政策力度不够。整体来说，政策出台比较渐进、零散，可能没有达到市场预期的效果。

多位开发商人士也认为，即使一线城市二套房首付放开，刺激的需求能够持续多久，也是个问题。

虽然本次的广州，也像2015年的深圳一样降低了二套房首付、房贷利率，但当前的楼市基础、金融环境，与8年前不可同日而语。

张大伟认为，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济转型、换档叠加，人口和土地红利也已经消失，购房者信心不足，很多房企暴雷也带来不安全感，使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

更有地产央企人士一针见血地指出，过去8年的楼市狂飙突进，实际上透支了太多未来的需求，又将房价推高至一个顶点，将“刚需”挡在了门外。

与此同时，许多人对未来的收入预期信心下降，也不敢出手买房了。

以上是最近几个月楼市低迷的根本原因。

广州率先认房不认贷，重启二套变首套、首付三成，只能说明，广州楼市面临困境。而这样的刺激，不知道能持续多久。

房地产从业者、金融机构人士都不会忘记2015－2018年的楼市大爆发，但他们早已不会幻想，还能回到2015年。

那个房地产的黄金时代，彻底过去了。