住建部表态首提“降低首套首付比例”，分析师认为有利于释放改善性需求，未来高能级城市空间更大。

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2023年7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这是继政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，住建部就政策调整的具体方向和内容作出表态。

对此，平安证券认为，此次表态为住建部首次提出降低首套住房首付比例，超出市场预期：

根据央行2016年规定，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。目前大部分非限购城市首套最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。

同时，会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。

对于强调落实个人住房贷款“认房不认贷”，平安证券认为利于改善性需求释放：

目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，加大改善性需求的换房成本。本次会议明确表态落实个人住房贷款“认房不用认贷”，预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化，利于大幅降低改善性需求置业门槛，活跃整个房地产交易市场。同时会议强调落实改善性住房换购税费减免，预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。

国金证券分析师杜昊旻则认为，政策支持住房需求，未来高能级城市宽松空间更大：

自 2022 年 3 月以来，多城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。

而从房贷利率上看，根据贝壳研究院数据，7 月百城首套房贷利率平均为 3.9%，同比下降 45 bp；二套房贷利率平均为 4.81%，同比下降 25bp；分城市能级看，一线城市首二套房贷利率分别为 4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为 3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为 3.88%、4.80%，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。

从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例 20%、二套房 30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。

分析师：平安证券杨侃（S1060514080002）、郑南宏（S1060521120001），国金证券杜昊旻（S1130521090001）