这两天我的朋友圈真的要被土拍淹没了

(相关资料图)

从昨天开始上海开启了为期四天的首轮土拍，19块地、480多亿的起拍金额

极为少见的是这次上海土拍开启了未拍先火的模式

还没正式开拍意向房企名单就满天飞

名单里是谁先不管，单就地块后面长长的房企名单，这次土拍就有够载入土拍史册

昨天第一天土拍结束果不其然，就算是五个小时资料审核这种小插曲对我来说都细节满满

今天我们就来稍微认识下这次上海土拍史无前例的热

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还没见过这么热的土拍

两年前土拍规则修改之后，溢价率基本被限定在10%左右

所以看土拍热不热，溢价率这件事就没那么有分量了

取而代之的参拍房企数量倒可能更能说明问题

我记得去年四批次土拍，平均每批次土拍来参拍房企都在二三十家左右

最高的一次应该是去年7月份的二批次土拍，各路房企都饥渴已久，最后来了40多家

但各位知道这次土拍上海土地市场来了多少家房企么

近50多家

这个数字毫无疑问来到2022年以来最高，就算放在以往年份也是无可辩驳的历史高位

单幅地块的热度就更夸张了

我印象里这两年对房企诱惑力最大的一块地是去年宝山顾村一块地

最后拿地企业名字也挺特别，叫佳运置业

确实运气比较好，从招商、保利、国贸、建发、金茂、大华、中铁置业等11家房企里顺利突围

而这也是最近两年房企参拍数量最多的一块地

但这块地要是放到这次土拍，10家房企参拍的数量，只能算入门级

4月18日拍出的4幅地中，3幅地块现场我听到的号牌就发超过10个

全部19块地的参拍房企，参拍数量达到10家的真的只算入门级

更BT的是这里面两幅闵行地块和两幅大虹桥地块

前者多年未供应，而且地块周边配套相当成熟，后者大虹桥毕竟是大虹桥，所以两块地火我是有预期的

只是没想到他们会疯狂到平均20多家房企竞拍

其中闵行莘庄地块、西虹桥龙联路地块更是有近30家房企竞拍

一块地都快赶上去年一个批次的参拍房企总数了

从10到20再到30，再到50，这些数字都极为罕见，用史无前例也真的不是噱头

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这些参拍房企的“成分”，也很有意思

首先阔别上海土地市场3年已久的万科、中海、华润又回来了

而且是强势回归

一共19块地，万科参与了10块、中海参与了7块、华润参与了12块

你可以理解为某标事件后，三家房企对上海土地的饥渴，也可以理解为他们回归的时候正好又赶上上海土地市场预期被不断看好的时候，总之相得益彰

总体来看，央国企这次土拍上也确实占大头

招商、越秀、国贸分别有15块、14块、13块目标地块

但整体来看这50家房企还挺“健康”

无论是央企、国企，还是像万科这种混合所有制企业，再或者像同润、大华、新天和这样的区域房企，还有像安徽高速、大家（浙江）这样的外地房企

目前来看意向房企名单还比较均匀

虽然实话实说比例上还是央国企，还有头部民企更占优势

但有两个细节值得关注

像安徽高速、大家房产这样的外地房企都想要挤进上海市场

另外各位有多久没听过华丽家族、新天和、同润这些房企的名字了

这些房企有多久没现身土拍市场，久到各位可能都以为这是哪里冒出来的新房企

华丽家族开发过中国超级豪宅别墅檀宫，各位听过看过的古北花园也是出自华丽家族

这位消失良久的上海本土开发商，在消失多年后又重新回归的房企，也加入了这次土拍

这背后其实有很多围绕土地的城市预期是很明显的

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这样的阵仗，果然土拍第一天就很非凡

所以虽然溢价率天花板已经被规定，但天花板下也有高低

这个一批次已经在用可以阐释的数字，达到阈值内极大

昨天4块地底价成交，4块地拍卖成交，分别是普陀桃浦地块、静安中兴地块、浦东周浦地块、徐汇田林地块

四块地的平均溢价率是8.83%

我们可以怎么理解这个数字的意义

可以简单对比下，跟过去2022年各个批次相比

无论是2022年还是2021年，相比之下，昨天的土拍溢价率可见一斑

更明显的，我们看下具体区域，比如桃浦

去年二批次桃浦两块地溢价率平均4.97%，今天桃浦9.51%

地块质素不会完全一样，但某种程度也说明了这次的土拍就是要更火一些

围绕火这个元素，你就会发现这次土拍越来越多迹象

同样的低价拿地，去年还是静安天目、杨浦江浦、长海，今年就是奉贤、金山、广富林

还有去年下半年土拍市场里新场周边某地块周边6.5万/平的联动价都没人要，但是今年新场4.8万/平的联动价都有人抢

再比如昨天下午周浦那块地，10多家竞买人里有浦开，这就相当于保底单位

一般托底房企做什么事，就是看有人进入一次性报价还价就退出

但是今年比如周浦那块地，13家竞买人，原本托底的浦开，不仅在进入中止价环节叫价，到后面在进行一次性书面报价的时候依然表示加入，为什么，土拍太热，托底方也要加入

从这些细节我们都能看出这次土拍的真实热度

其实还有一个细节大家可以作为各位对土拍市场的一个观测口

就当我们拉开整个土拍流程的时候，它其实可以分为

起拍价-中止价-最高报价

这三个阶段呢，所有房企不停报价，当超过中止价的时候，主持人就会提示接下来进入一次性书面报价阶段，这时候谁的报价最接近所有人报价的平均值，那么这块地就归谁，本质上这是一次抽签环节

所以你从溢价率里看不到的焦灼，在进入中止价-最高报价之间的一次性书面报价的时候，展现的淋漓尽致

就比如说昨天上午普陀桃浦地块，桃浦地块的中止价-最高报价，是37.61亿元-37.95亿元之间的报价，当进入一次性书面报价的时候，屏幕连续两次指示现场有相同报价，于是重新计时

因为不断有两个人报价相同，为什么

一来参拍人多，二来每个人都很想拿这块地都在精心测算所有人的价格

这背后的焦灼不是溢价率能够轻易体现的，只有土拍现场才能体会到

这也是为什么敢说这次土地市场的彻底回暖

房企真实的拍地意愿就是最后的判断依据

所有这些小细节都在跟我们反应一件事，就是今年首次土拍不太一样

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接下来还有三天

闵行的两块地、大虹桥的两块地都集中在周四周五

单从价格来看都给开发商预留利润空间，体量适中，不用拉长战线

真正白热化阶段即将开始

未来三天也是格外重头戏的三天，尤其是周四周五的两场

前面说的意向买家超过20家的就这四块

其中莘庄、大虹桥各一块地意向买家接近30家

这个数字先不说别的，参照第一天12家竞买人资料审核2小时来看，光现场资料审核估计就得花掉半天

而且这些热门地块叫到中止价是必然的，在中止价和最高报价之间，二十多位参赛选手的盲猜价格的十分钟

但凡重复一次，屏幕就得重新计时，光这个环节估计也得花去更多时间

这些琐碎的细节在告诉我们一件事就是这次上海土拍确实热度超前

而更为重要的一点是，在热度超前的背后，如果要说和我们眼下楼市有什么关联的话

那可能就是今年上海楼市最不受质疑的未来预期

本文来源：真叫卢俊，原文标题：《上海土拍肉眼可见的热了》