作者 | 周智宇

(资料图片)

编辑 | 张晓玲

寒冷的草原，冬季还未过，饥肠辘辘的狼群看到一只肥硕的羊，扑了上去。

只是狼多肉少，经过一番抢夺后，只有少数的狼得以果腹，其余的狼也只有饿着，等待下一次机会。而那些体质较弱的狼，甚至连参与抢夺的资格都没有了。

这样的场景，残酷的狼群生存法则，像极了如今的土地市场和开发商。

3月23日，北京昌平区朱辛庄板块，吸引了包括碧桂园、龙湖等在内42家房企报名，也是北京土拍市场有史以来参与企业最多的一次。

这块地因其盈利的确定性，成为众多开发商争抢的“肥肉”，最终，来自上海的区域民企大华地产，杀出重围，摇号中签。

4月初的广州土拍也出现了类似的现象。14家房企参与荔湾区一宗沿江地块竞拍，结果刚开拍4秒钟，直接进入摇号环节。过江龙武汉城建成了最后赢家。

从北京到广州，深圳、杭州，再到佛山、台州等地，房企又开始扎堆抢地。如龙湖、滨江等民企也接连出击，在深圳、杭州独占鳌头。

但这样的抢地也与过去十几年的开发商抢地，已经有了本质的不同。这是一场场为了生存而争抢的惨烈战争，而不是像过去那样为了发展、为了卡位来争抢了。

胜者可以有更大的确定性活下去，而输者，连续输者，将丧失补能、甚至生存的机会。

就像饿了一年的狼，闻到了春天的气息，在草原上寻找着食物，但被寒冬肆虐过的草原，食物少得可怜，今年前3个月土地整体供应量很低，其中盈利确定性高的优质地块，也少得可怜。

像被爆抢的北京朱辛庄板块，周围聚集了码农、科研人才，周边项目去化一直都不错；土拍成交价3.56万元/平米，指导价6.2万/平米，对比周边二手房每平米7万左右价格形成倒挂；尤其是这次直接连限竞、限配都没了，给房企留足了利润空间。

优质地块少，与土拍规则改变有关。去年底，自然资源部对持续两年的两集中供地模式进行调整，取消了全年供地次数限制，并建立了公布拟出让地块清单制度。

一名头部房企投拓人士表示，相比之前，现在房企提前3个月就知道哪些地块会竞拍，做调研的时间更充裕了。从集中供地变为多频多次，房企在资金调用上也更宽松，但带来的问题是，优质地块也不是一次性放出来，而大部分房企已经等不及要补仓了。

房企拿地算账方式也变了。过去，很多房企算的是综合账，可能单个项目会不赚钱甚至亏损，但内部IRR一核算，和其他项目一联动，账也就能平了；也有房企是从资金流、融资、战略的角度拿地，而非现金流、利润角度，但现在这样都不可取了，在严厉的资金监管之下，房企要每个项目单独核算，不赚钱就不敢拿了。

因为再拿错一块地，那可能就是生死局。

这也让刚刚度过寒冬，信誓旦旦说重启拿地谋发展的房企，目前也只能和其他竞争对手一起摇号，“吃得饱”成了种奢望。

也有头部房企投拓人士表示，在苏州、成都土拍开始前，公司就已经定好哪些地块一定参与，哪些地块绝不参与。但最后运气不好，没摇到地，如果再不拿新地，下半年得靠着老项目去化，生存压力就更大了。

好不容易扛过了寒冬，想要在春天蓄力，却没有多少食物补充体力，即便是最凶猛的狼王，也难以支撑多时。

房企大佬们的压力也很大。金地集团董事长凌克直言，地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资；万科、碧桂园和绿城的管理层也在业绩会上说，当下在核心城市拿地比较难，目前也在研究如何进行差异化投资。

未来，随着诸多房企都开始聚焦高能级城市，都盯着20个乃至10个城市的情况下，“狼多肉少”的情况仍会持续。

公开市场上拿不到地，就只能被淘汰，或者转向代建、城市更新，这对开发商提出了更高的要求，基本上只有那些顶级的，头部的公司才能做了。

对狼而言，能扛过冬天不一定就能很好地生存下来。在行业仍在整体缩表的缓慢复苏期，一个抢不到优质地块的开发商，也可能渐渐被淘汰。

最终存活下来的，将是那些最强壮、捕猎能力最强的狼。