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【世界速看料】新晋地产老大的预言

作者 | 曹安浔

没有意外,开年两个月,保利发展就超越了碧桂园、万科,晋身克而瑞房企销售排行榜第一。显然,随着2021年刘平上任董事长,这家央企地产商也迎来了最好的一段时光。


(相关资料图)

3月27日,保利发展发布了《2022-2023房地产行业白皮书》,7年来,这已经成了每年一度业内期待的预言之书。如今,“一哥光环”让这份白皮书的“含金量”再度提高。

今年,保利又提出了商品房开发正进入“品质时代”,居民“住好房”的需求渐多,这将给开发商带来巨大的结构性机会。

过去多年,如保利、中海、华润等央国企恪守财务纪律,常被诟病速度太慢,但随着三道红线、两年大调整洗礼行业,央国企们在销售榜中逆流而上,成为势头最凶猛的一批人,掌握了更多话语权。

未来,开发商要凭审慎的财务管理和多元化、长运营的经营理念赚慢钱了,一个新的时代正在到来。

20万亿的机会

这已是保利连续7年发布《白皮书》了。无论是2017年率先提出房地产进入“峰值时代”,还是2022年指出房地产的“五化”趋势,保利发展均预判了未来,引领了行业,过去几年保利不断突进的排名也验证了这些判断。

在过去一年,新房销售仅实现13.6亿平方米,历史上首次出现负增长,大约40万人离开了房地产行业,留下的人中也充满了悲观氛围 。

保利没有这么“丧”。这家公司预言,未来5年,每年新房市场规模将维持10万亿元以上,每年新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。

具体到2023年,主要城市的整体市场规模将维持平稳,本轮投机类需求已基本出清,当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平,甚至已经出现一定程度的“超跌”。

并且,市场将由“规模扩张”转向“高质量发展”,并在内部呈现结构优化的新特征;商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡,品质居住的需求将进一步增长。

从总量看,区域的结构性矛盾逐渐缓解,但房价分化更加明显。区域经济和产业发展,是城市分化的核心推手。

其中,综合实力排名前10%的中国主要城市,常住人口占全国30%左右,经济总量占全国40%以上,新房规模占全国50%以上,一二手市场合计容量更是达近60%,并且近四年占比仍在不断提升。

保利发展指出,这些主要城市房地产市场处于成长期,全国楼市将由“全面牛市”转向“结构性长牛”。

业态供需失衡也在倒逼开发商的产品结构优化。白皮书显示,全国商办物业已经超前供应,商办市场比住宅市场提前四年见顶回落,去化周期不断延长。

保利发展指出,新增资源应更多用于住宅用地;调整过剩的商业用地,逐步有条件转为住宅用地,释放更多优化空间。

更关键的是,居住需求正从“有房住”转向“住好房”,这将带来巨大的结构性机会、大量的改善性需求。如何更好地发现并满足这些需求,将是房企接下来要解决的重大课题。

白皮书显示,以房屋30年生命周期考虑,预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

而活跃的二手房交易将为新房市场输送改善需求,进一步影响新房、土地市场的稳定,如北京、上海等城市二手房市场规模大、交易活跃,改善客户的“卖一买一”链条顺畅,新房市场表现亦较稳定。

保利发展提议,取消“四限”等行政性措施、推广“带押过户”、简化“连环单”流程等,畅通住房流通体系,推动价格回归合理,向市场传递积极信号。

“开发+运营”并重

保利发展认为,虽然短期内房地产市场筑底仍需时日,但发生系统性金融风险的可能性不大;展望中长期,支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。

在中国式现代化建设过程中,房地产行业仍将发挥支柱作用。

而在这个行业中的公司,也要随着时代和市场环境的变化,对自己的发展模式进行调整,适应新的生存法则。

保利发展指出,在房地产的成长期,没有规模就没有优势的房企只有做大规模,才能赢得更多资源。而进入成熟期,企业在达到一定规模后,必须转向高质量发展,增强核心竞争力,构筑护城河。

这意味着,蒙眼狂奔、单纯重开发、重销售的时代一去不复返了,取而代之的是开发业务和资产运营“双轨驱动”,向“重运营”、“重体验”转变。

白皮书显示,房企转型多元化运营已成大势所趋,应具备资产运营、资本运作等核心能力,在物业、租赁、商业、酒店、文旅、养老、城市更新、公共服务等综合业态发力。

开发业务上,要从“生产者思维”转向“客户思维”,捕捉客户需求的变化和品质提升的要点,如健康人居、绿色低碳、智能住宅方面。

在财务运营上,企业也要做出改变。

保利发展指出,随着楼市进入成熟期,“三高”模式已过时,房企应开始“瘦身健体”,即控制负债规模,通过定增、配股等方式优化资本结构,降低资产负债率。

白皮书显示,我国上市房企的平均资产负债率接近80%,超过日本、美国头部房企的历史高点75%、66%。

在区域战略上,白皮书指出,在这一轮市场调整中,凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企,业绩都实现快速反弹,而选错赛道、盲目进入低线城市的房企,后劲越来越弱。

这是一块不断扩张的“蛋糕”。保利发展预测道,市场容量将迅速向最有价值的10%城市集中,城市冠军的资源吸纳能力将越来越强,如滨江在杭州、建发在厦门,保利发展在广州、佛山等多个城市。

以香港为例,1500亿的市场容量中,第一名占300亿,前十名占据整体容量的百分之七八十。

因此,保利发展建议,房企应多关注一二线城市的发展机会,并提高读懂城市、认知市场的能力,才有机会成为城市销售榜前列,从而获得尽可能多的市场份额。

行业深度调整过后的过渡期,亦是企业弯道超车的好时机,在新的市场格局未定之前,机遇与风险并存,对企业而言,谁能抢得先机,谁就将成为时代的幸运儿,没有人想要错过。

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