作者 | 曹安浔

没有意外，开年两个月，保利发展就超越了碧桂园、万科，晋身克而瑞房企销售排行榜第一。显然，随着2021年刘平上任董事长，这家央企地产商也迎来了最好的一段时光。

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3月27日，保利发展发布了《2022-2023房地产行业白皮书》，7年来，这已经成了每年一度业内期待的预言之书。如今，“一哥光环”让这份白皮书的“含金量”再度提高。

今年，保利又提出了商品房开发正进入“品质时代”，居民“住好房”的需求渐多，这将给开发商带来巨大的结构性机会。

过去多年，如保利、中海、华润等央国企恪守财务纪律，常被诟病速度太慢，但随着三道红线、两年大调整洗礼行业，央国企们在销售榜中逆流而上，成为势头最凶猛的一批人，掌握了更多话语权。

未来，开发商要凭审慎的财务管理和多元化、长运营的经营理念赚慢钱了，一个新的时代正在到来。

20万亿的机会

这已是保利连续7年发布《白皮书》了。无论是2017年率先提出房地产进入“峰值时代”，还是2022年指出房地产的“五化”趋势，保利发展均预判了未来，引领了行业，过去几年保利不断突进的排名也验证了这些判断。

在过去一年，新房销售仅实现13.6亿平方米，历史上首次出现负增长，大约40万人离开了房地产行业，留下的人中也充满了悲观氛围 。

保利没有这么“丧”。这家公司预言，未来5年，每年新房市场规模将维持10万亿元以上，每年新房及二手房市场规模合计将超20万亿元。

具体到2023年，主要城市的整体市场规模将维持平稳，本轮投机类需求已基本出清，当前规模接近全国房地产市场潜在需求的中枢水平，甚至已经出现一定程度的“超跌”。

并且，市场将由“规模扩张”转向“高质量发展”，并在内部呈现结构优化的新特征；商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住的需求将进一步增长。

从总量看，区域的结构性矛盾逐渐缓解，但房价分化更加明显。区域经济和产业发展，是城市分化的核心推手。

其中，综合实力排名前10%的中国主要城市，常住人口占全国30%左右，经济总量占全国40%以上，新房规模占全国50%以上，一二手市场合计容量更是达近60%，并且近四年占比仍在不断提升。

保利发展指出，这些主要城市房地产市场处于成长期，全国楼市将由“全面牛市”转向“结构性长牛”。

业态供需失衡也在倒逼开发商的产品结构优化。白皮书显示，全国商办物业已经超前供应，商办市场比住宅市场提前四年见顶回落，去化周期不断延长。

保利发展指出，新增资源应更多用于住宅用地；调整过剩的商业用地，逐步有条件转为住宅用地，释放更多优化空间。

更关键的是，居住需求正从“有房住”转向“住好房”，这将带来巨大的结构性机会、大量的改善性需求。如何更好地发现并满足这些需求，将是房企接下来要解决的重大课题。

白皮书显示，以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

而活跃的二手房交易将为新房市场输送改善需求，进一步影响新房、土地市场的稳定，如北京、上海等城市二手房市场规模大、交易活跃，改善客户的“卖一买一”链条顺畅，新房市场表现亦较稳定。

保利发展提议，取消“四限”等行政性措施、推广“带押过户”、简化“连环单”流程等，畅通住房流通体系，推动价格回归合理，向市场传递积极信号。

“开发+运营”并重

保利发展认为，虽然短期内房地产市场筑底仍需时日，但发生系统性金融风险的可能性不大；展望中长期，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。

在中国式现代化建设过程中，房地产行业仍将发挥支柱作用。

而在这个行业中的公司，也要随着时代和市场环境的变化，对自己的发展模式进行调整，适应新的生存法则。

保利发展指出，在房地产的成长期，没有规模就没有优势的房企只有做大规模，才能赢得更多资源。而进入成熟期，企业在达到一定规模后，必须转向高质量发展，增强核心竞争力，构筑护城河。

这意味着，蒙眼狂奔、单纯重开发、重销售的时代一去不复返了，取而代之的是开发业务和资产运营“双轨驱动”，向“重运营”、“重体验”转变。

白皮书显示，房企转型多元化运营已成大势所趋，应具备资产运营、资本运作等核心能力，在物业、租赁、商业、酒店、文旅、养老、城市更新、公共服务等综合业态发力。

开发业务上，要从“生产者思维”转向“客户思维”，捕捉客户需求的变化和品质提升的要点，如健康人居、绿色低碳、智能住宅方面。

在财务运营上，企业也要做出改变。

保利发展指出，随着楼市进入成熟期，“三高”模式已过时，房企应开始“瘦身健体”，即控制负债规模，通过定增、配股等方式优化资本结构，降低资产负债率。

白皮书显示，我国上市房企的平均资产负债率接近80%，超过日本、美国头部房企的历史高点75%、66%。

在区域战略上，白皮书指出，在这一轮市场调整中，凡是资源分布相对合理、聚焦主要城市的房企，业绩都实现快速反弹，而选错赛道、盲目进入低线城市的房企，后劲越来越弱。

这是一块不断扩张的“蛋糕”。保利发展预测道，市场容量将迅速向最有价值的10%城市集中，城市冠军的资源吸纳能力将越来越强，如滨江在杭州、建发在厦门，保利发展在广州、佛山等多个城市。

以香港为例，1500亿的市场容量中，第一名占300亿，前十名占据整体容量的百分之七八十。

因此，保利发展建议，房企应多关注一二线城市的发展机会，并提高读懂城市、认知市场的能力，才有机会成为城市销售榜前列，从而获得尽可能多的市场份额。

行业深度调整过后的过渡期，亦是企业弯道超车的好时机，在新的市场格局未定之前，机遇与风险并存，对企业而言，谁能抢得先机，谁就将成为时代的幸运儿，没有人想要错过。