您的位置:首页 >财经 > 滚动 >

今日热文:地产企稳的下一站

要点

春节期间,人流快速达峰,消费也随之修复,然而当时地产高频数据反馈返乡置业潮并未如期到来,市场将此信号解读为本轮地产修复偏慢。


(资料图片仅供参考)

最新高频数据显示,春节过后新房和二手房的销售热度持续回温。毫无疑问,春节过后地产销售反弹节奏之快,反弹时间之早,超越市场之前预期。

过去两年,中国地产进入历史罕见下滑,行业低迷持续近两年。更为重要的是,过去一年多时间,地产政策逐一松绑,不少地区地产政策放松力度历史罕见。然而相当长一段时间内地产销售丝毫不见起色。

好不容易去年年中部分高能级城市地产销售迎来小幅反弹,正当市场满心期待地产修复之时,7月郑州事件之后地产掉头向下,行业再陷低迷。

面对今年初开春之后初显回暖迹象的地产销售数据,也难怪市场充满疑虑,本轮地产热度持续性能有多久?

基于高频数据观察,以及历史经验回溯,我们给出四点回应。

第一,历史经验表明,除非外力干扰,地产一旦起势,不会自发改变方向。

第二,本轮地产修复持续性可能强于市场预期。

第三,本轮地产的修复节奏路径或为,高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。

第四,当前地产修复所处阶段为高能级城市一手房、高能级及中低能级城市二手房交易热度快速攀升,下一阶值得跟踪的关键指标是高能级二手房是否出现涨价。

没有哪一轮经济复苏是在地产价格下行过程中完成的。这也意味着,地产企稳修复,复苏信号被确认,股票表现优于债券。

节后地产快速反弹背后有两点原因,前期积压的刚改需求集中释放,过去叠加的政策放松红利显现。

如果说年后三周时间,长三角等沿海高能级地区地产销售反弹,更多起因在于疫情期间积压刚改需求释放;

那么最新高频数据上反馈出来的信息是,低线城市地产销售数据反弹有所加快,或缘起低能级城市多维刺激需求政策

去年至今,地产因城施策一直在放松的路上,今年初不少城市再度加码政策放松。

今年1月17日,住建部下调首套住房公积金贷款利率,此后各地政府纷纷下调首套房贷利率。有15个城市在今年1月首次下调首套房贷利率下限。

贝壳研究院监测103个城市房地产市场,其中首套利率低于4.1%的城市共30个,1月16日统计为19个,其中二线城市8个,其余均为三四线城市,首套利率3.7%的城市有4个,目前为全国利率最低水平,分别是南宁、珠海、株洲和常州。

除利率变化外,三四线城市还出台了多重政策组合,例如购房补贴,放宽贷款年限,放松限售等。

回溯历史我们发现,地产一旦形成趋势,除非出现外生冲击,否则地产不会自发转向。

中国的地产周期实质上是政策周期。

回溯过往历史商品房销售数据,我们发现2005年以来,中国共经历五轮地产周期。每一轮地产跌宕起伏,背后都有政策调控的影子。换言之,政策松紧决定了房地产周期的开始与终结。

近年稍显复杂,疫情以及郑州事件等非政策事件也会影响地产表现。例如去年年中高能级地产销售结束一个季度左右的回暖,再度步入下行通道,直接原因在于郑州事件扰动,深层次原因在于三季度以后全国各地疫情再度扩散。

考虑到这一点,我们清晰发现这样一个事实,地产一旦形成趋势,除非遇到政策压制或疫情扰动等外部干扰,否则地产趋势不会轻易转向。

即,当前地产交易热度未来极有可能持续一段时间。

我们认为,本轮地产修复或将延续如下路径(按修复节奏顺序):高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。

之所以做出这样的推断,主要考虑本轮地产修复的需求原动力与2022年积累的超额储蓄密切相关。

从地域上看,本轮超额居民超额储蓄的累积,东部地区贡献约六成比例,中部地区和西部地区各贡献约两成。这意味着若私人部门风险偏好得到提振,本轮地产回升节奏仍将首先出现在东部沿海地区,而后辐射到中西部低能级城市。

此外还有三点原因导致本轮地产回暖,先从高能级一手房开始。

第一,中国当前一线以及核心二线城市新房和二手房存在价差,而且高能级城市烂尾楼比例极低,持有超额储蓄的高能级城市购房需求,更有动力涌向新房。

第二,本轮地产因城施策放松范围较广,但高能级刚改需求迟到的政策红利最大。

第三,高能级城市享受人口流入,长期来看地产仍有涨价预期。

这也是为什么我们观察到今年春节过后,高能级城市新房交易热度快速回升。

高能级城市刚改需求推升新房交易之时,相关客群还在二手房市场卖出首套房,所以这个时候我们看到高能级城市一手房交易热度起来,同时二手房交易热度也在攀升,但二手房价格并未显著抬升。

直到高能级新房需求大于供给之时,剩余需求才会回流高能级城市的二手房市场,届时二手房市场可能会出现量价齐升。

本轮地产下行直接原因在于压降房企高杠杆,客观上当前地产最大的“有毒资产”其实是低能级城市停工项目。因此本轮地产修复进程中,低能级城市一手房最不容易改善,同时改善节奏也是最慢的。

顺延上述路径观察,当前市场或已进入到第二阶段,即二手房成交止跌放量,本轮地产回暖持续性难被证伪。

当前九大代表城市二手房日度成交数据已触及2021年历史同期水平。数据样本中,我们选取了金华、衢州、以及江门等二三线城市二手房成交价进行跟踪,整体也已经出现了止跌企稳信号。

这在一定程度上或指向,在前期积压的刚改需求释放后,本轮地产修复内生动能和持续性或远超市场预期。

房价企稳信号对大类资产定价意义重大。

我们仍需警惕,本轮地产周期不同于以往,从销售企稳到新开工投资改善需要更长时滞。但房价企稳的信号显然超过房地产行业企稳本身。

作为宏观经济的一个信号指标,地产价格企稳意味着金融资产负债表企稳,意味着经济从上一轮衰退中走出来,意味着复苏的真正开始。

正因如此,地产价格企稳对宏观的意义,远不止于地产投资起来多少,实体经济能达到多少。地产价格企稳更大的意义在于宏观金融资产负债表修复,它深刻决定资产定价方向。只要复苏信号被确认,那么股票表现将优于债券。

在居民存款增速触及十年新高背景下,资产价格变动的幅度对于实体复苏强度反应会相对脱敏,我们仍然强调一旦经济处于复苏态势,私人部门投融资信心修复,超额储蓄将会成为资产定价的幅度解释变量。

本文作者:民生周君芝团队,本文来源:宏观芝道,原文标题:《地产企稳的下一站 | 民生·周君芝团队》

分析师 周君芝 S0100521100008

风险提示及免责条款 市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
关键词: 历史罕见
最新动态
相关文章
今日热文:地产企稳的下一站
天天快讯:造车新势力2月成绩单:埃安继...
从中国到泰国、越南,亚洲制造业复苏势...
关注:微博盘前涨超5% Q4营收超预期...
天天通讯!硅料降价,为何硅片反成“最...
高盛:未来12-18个月,油价将再次飙升