在发达市场不断加息、全球经济疲软的当下，作为全球最大资产类别的房地产市场面临巨额债务风险，而这些潜在的债务风险，正从价格大幅下跌的商业地产向实体经济蔓延，未来可能掀起一波债务违约大潮。

根据媒体的统计，全球陷入困境的房地产信贷已经达到1750亿美元，这一规模是债务第二大规模行业（软件及相关服务行业）的四倍之多。随着利率上升和宽松货币政策结束的影响越来越大，许多房地产市场几乎停滞不前，一些贷方要求借款人出售手中的房地产资产来偿还负债。

根据律师事务所Weil, Gotshal & Manges的一项研究，由于流动性下降等原因，欧洲房地产的困境水平处于十年来的最高水平。MSCI的数据则显示，英国商业地产价值在2022年下半年下跌超过20%；同期，根据Green Street的数据，在美国，商业地产的降幅约为9%。

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商业和住宅房地产交易和开发的下降将不可避免地影响实体经济的支出，这可能对就业和增长构成风险。

仲量联行贷款咨询团队的高级董事总经理Ian Guthrie说：

在这次经济低迷中，我们所处的经济环境非常独特。利率正在收紧，而不是减轻对房地产和其他企业的打击，现在市场上有一系列潜在的违约贷款，房地产的价值和现金流都面临压力。

今年是这些问题开始显现的时候。

仲量联行预计，欧洲大约十分之一的公司贷款已经表现不佳并且出现信用风险增加的状况。

全球商业地产危机始于新冠疫情

新冠疫情让许多商业地产所有者陷入困境，让房地产公司的十多年来轻松赚钱的模式发生天翻地覆的改变，全世界都感受到了这种影响。

加拿大资管公司Brookfield旗下的一个房地产分支机构在去年11月警告说，它可能难以为洛杉矶市中心两座高层商业地产的债务再融资，并提高了投资者停止赎回的可能性，巴克莱银行的分析师称这对市场来说是“令人担忧的”。在亚洲，韩国乐高主题公园开发商未能偿还债务引发了该国的信贷紧缩，韩国央行被迫采取行动稳定市场。澳大利亚的Caydon Property在陷入破产时将其归咎于新冠疫情带来的封锁封锁和利率上升。

曾在德国央行和国际清算银行董事会任职的Andreas Dombret表示，商业地产，不论是写字楼还是购物中心，比其他资产类别对经济状况更敏感。经济发生内爆，也往往和商业地产相关。

商业地产低迷已波及其他行业

商业地产的低迷已经开始波及到更广泛的经济领域。美国房屋建筑供应商Builders First Source已裁员2600人，而英国千禧一代最喜欢的线上家居设计和销售公司Made.com已经破产，瑞典家电制造商Electrolux去年宣布计划裁员多达4000人，其中不少被裁撤的员工在北美。

美国经济衰退的迹象越来越多。尽管商业地产有所下降，但市场担忧，美国商业地产价值“仍然被一定程度高估”。Green Street美国房地产投资信托研究主管Michael Knott表示，他预计美国商业地产今年还会下跌5%至10%。 

几家美国银行预测，今年信贷损失将会增加。 在其第四季度的业绩中，美国银行额外标记了10亿美元的办公物业贷款违约或拖欠付款的风险较高，而富国银行预计随着需求减弱，商业地产市场将出现更多压力。

房地产融资公司Ready Capital的首席执行官Tom Capasse表示，商业地产市场的转变如此之快，以至于一些小型信贷机构已经在为流动性而苦苦挣扎。他认为：

我们正处于一个有序的熊市，银行正在削减他们的投资组合。

欧美商业地产市场僵局持续，已成巨大衰退风险

在金融危机后，由于借贷成本低廉，欧洲不少投资者选择买入商业地产。但如今随着利率的升高，商业地产相关债券正成为欧洲债券市场中最薄弱的一环，未来两年违约的比例接近8%。

监管机构已经警告称，自新冠疫情以来办公空间需求下降、供应链延误导致材料成本上升以及借贷成本上升将使欧洲的一些商业地产项目难以持续下去。

美国也出现了类似的情况。Green Street的Knott说：

由于利率上升和债务融资困难的情况，杠杆买家几乎难以行动。卖家还没有完全重新设定他们的期望以更好地与买家保持一致，因此我们确实看到了很大的买卖价差。

这种估值僵局导致银行和其他信贷提供者对新贷款更加保守。

撰写过2008年欧美房地产市场崩盘相关文章的纽约哥伦比亚大学教授Adam Tooze再次对这一市场表示担忧：

房地产是一个主要的衰退变量，它是最大的资产类别，与家庭预算直接相关，这意味着它会对消费产生影响。这是一个很大的衰退风险。