作者 | 周智宇、曹安浔

从宋广菊到刘平，保利的梦想也从“重回前三”变成了“进三争一”。如今，它离这个目标已然不远。

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克而瑞2022年销售榜显示，保利发展以全口径销售金额4573亿元排在房企第二，较2021年同期上升两个位次。与排在第一的碧桂园，仅剩下70亿元差距。

这一扫保利发展过去多年冲高不得的郁郁之气，让其成为今年逆势而上的房企代表。并且离董事长刘平在内部定下的“进三争一”的目标，也俨然只剩临门一脚。

如今，刘平治下的保利发展野心勃勃，取代碧桂园成为房地产行业的龙头老大，是他想要实现的小目标。

就在去年12月30日晚间，保利发展发布了一系列公告，其目的就是为推进125亿定增做准备，并且实际控制人保利集团也出手，称将认购1亿至10亿元。

这也是上市房企股权融资开闸一个多月后，单笔募集金额最大的涉房再融资。从保利发展当晚公布的一系列公告也可以看到，保利发展有备而来，打定主意要借着这次再融资完成自己的目标。

从公告本身来说，保利发展称，125亿再融资主要是为了保交付，募集资金净额当中有110亿将主要投向广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个住宅项目，15亿用于补充流动性。

中信建投地产首席分析师竺劲认为，保利发展14个项目目前均已开工，预计2023年年底将陆续进入结算。而募资也将让保利发展资产规模得到提高，优化财务结构。

相比行业里其他房企，央企保利过去一年的融资渠道还是相对通畅。惠誉研报显示，今年前10月，保利发展已发行公开债募资198亿元，此外，还有拟募资近200亿元的公开债已提交申请。从借款成本来说，保利发展截至2022年上半年的借款成本低至4.32%，处于行业较低水平。

对保利来说，此次定增的意义更大是让其获得了进一步加杠杆的空间。在如今地产利好频出，房企得到政策支持后，谁手里有着更充足的资金，能够趁着当下拿地，将奠定接下来的行业地位。

克而瑞数据显示，保利发展去年拿地金额1613.6亿元，保持在35.3%的拿地强度。这会在未来逐渐转换为其销售额。按照惠誉的预测，2023年保利发展的销售额将增长5%。以2022年全口径销售额来算，其全口径销售额将突破4800亿元。

这也使得在今年，保利发展就可能成为行业的老大。刘平也曾指出，保利发展会维持市场份额，量力而行。按照自己的节奏就能水到渠成。

遗憾的是，很多房企已经看不到这一天了。易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中透露，2022年前11月百强房企销售额下降40%，千亿房企锐减一半。

今年的洗牌也会依旧残酷，一部分房企倒在黎明前或者挣扎在上岸路上，只有保利、中海、华润、招商等央国企和万科、金地、龙湖等优质民企活了下来，还活得不错。

这些房企会是接下来地产江湖里的新的中流砥柱，构建出一个全新的地产竞争格局。一个全新的房地产周期也已然到来，下半场里，不仅是开发商视角打天下，靠着好的产品力争夺客户，更是要从运营者的维度比拼。

接下来的周期里，谁能成为一个全能型选手，长期、持续胜出，才能真正成为新周期里地产的老大哥。这也是接下来刘平和他的团队想要实现的目标。