作者 | 曹安浔

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中国房地产行业的2022年，注定是极其特殊的一年。

12月31日，一年一度的丁祖昱跨年演讲如约而至。自2016年始，丁祖昱的跨年演讲已举办七届，是房地产行业辞旧迎新的一场盛会。

今年的主题是 “新路”。但丁祖昱开场一句“行业规模重回2015年”，却奠定了稍显沉重的基调。作为易居企业集团CEO，丁祖昱深切感受到了2022年楼市的艰难与悲情，亦想传递乐观给整个行业。

回首2022年，最大的一个变化是行业规模大幅萎缩。丁祖昱表示， 2022年度全国商品房销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.02%，销售额为13.3万亿元，同比下降26.92%。

从销售面积来看，这差不多回到了2015年的水平，2015年全国商品房销售面积为12.8亿平方米，销售额为8.7万亿元。此后，市场连年走高，并在2021年达到顶峰，创下全国商品房销售面积17.9亿平方米、销售额18.2万亿元的历史新高。

然而到了今年，市场迎来了负增长，销售金额同比大降近30%。这也是销售金额2014年以来的首次负增长。

从城市来看，过去一年，除了上海正增长外，各大中城市商品房销售规模普降，百城销售降四成，尤其重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等城市行情冷淡。

一二手房房价开始下行，一线城市二手房市场低迷，北上广二手房成交规模重回三年前，深圳则跌至2016年以来最低。

豪宅市场也寒风阵阵。丁祖昱表示：“虽然一手豪宅的打新逐利仍在延续，但二手豪宅市场已经一落千丈，有的房价甚至下跌30%”。

销售低迷，连带着土地市场一片惨淡。

2022年，全国土地成交建面下跌四成至14.44亿平方米，成交金额下跌三成至4.73万亿元。一线城市表现好于大市，2022年一线城市土地成交面积占比增至3.1%，成交金额占比增至18.9%。丁祖昱表示，成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州。

在整体行业不景气之下，2022年前11月百强房企销售额下降40%，百强房企销售门槛降低至101.3亿元，为四年来最低。千亿房企锐减一半，截至11月末，仅有19家，回落到2017年水平。

房企融资总体也不乐观。百强房企2022年融资总量腰斩，连带着拿地总量下降六成，拿地金额仅为3.2万亿元，新增建面1.2万方。当此之时，城投公司积极托底，拿地金额占比不断走高。

面对房企当下的境况，丁祖昱呼吁道，利好政策“三箭”齐发还不够，仍要多管齐下托底房企。

辞旧迎新之际，丁祖昱却难言乐观，他预测，未来十年，住房总量需求将回落至100亿平方米左右，平均每年约10亿平方米，这意味着将在今年的基础上继续下降。

随之而来的是，房地产开发新模式将被重构，主要涉及未来项目封闭制、预售制度、融资透明度、房企分类管理四个方面。

不过，丁祖昱亦在努力给行业注入一些信心。

丁祖昱指出，下半年“政策底”已现，第四季度开始，楼市止跌回稳，市场底也已经出现。

“整个2023年楼市政策将保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年会乐观一些，2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。”丁祖昱预测道。

在丁祖昱看来，想要稳定房地产市场，行政手段须全面退出，从全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，现在是最好的时机。

在市场发展潜力方面，丁祖昱认为短期内可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州这10 座城市，中长期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山这20座城市。

此外，将有不少房企逆流而上，丁祖昱表示，保利、中海、华润、招商等央企会为整个行业走出新路，民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。

丁祖昱强调，回归产品，生存第一，是企业在2023年应遵循的方向。

展望未来，征途漫漫，好在行业已走出至暗时刻，融资端利好不断释放，给优质房企续上了一口气，将有更多房企活下来，而活下来就还有希望。

走过寒冬，春天终会到来，接下来就要等待销售市场的恢复了，届时一个熟悉又陌生的地产江湖将由幸存者们重新书写。