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全球今热点:2022,楼市回到了七年前

作者 | 曹安浔


(资料图片)

中国房地产行业的2022年,注定是极其特殊的一年。

12月31日,一年一度的丁祖昱跨年演讲如约而至。自2016年始,丁祖昱的跨年演讲已举办七届,是房地产行业辞旧迎新的一场盛会。

今年的主题是 “新路”。但丁祖昱开场一句“行业规模重回2015年”,却奠定了稍显沉重的基调。作为易居企业集团CEO,丁祖昱深切感受到了2022年楼市的艰难与悲情,亦想传递乐观给整个行业。

回首2022年,最大的一个变化是行业规模大幅萎缩。丁祖昱表示, 2022年度全国商品房销售面积为13.6亿平方米,同比下降24.02%,销售额为13.3万亿元,同比下降26.92%。

从销售面积来看,这差不多回到了2015年的水平,2015年全国商品房销售面积为12.8亿平方米,销售额为8.7万亿元。此后,市场连年走高,并在2021年达到顶峰,创下全国商品房销售面积17.9亿平方米、销售额18.2万亿元的历史新高。

然而到了今年,市场迎来了负增长,销售金额同比大降近30%。这也是销售金额2014年以来的首次负增长。

从城市来看,过去一年,除了上海正增长外,各大中城市商品房销售规模普降,百城销售降四成,尤其重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等城市行情冷淡。

一二手房房价开始下行,一线城市二手房市场低迷,北上广二手房成交规模重回三年前,深圳则跌至2016年以来最低。

豪宅市场也寒风阵阵。丁祖昱表示:“虽然一手豪宅的打新逐利仍在延续,但二手豪宅市场已经一落千丈,有的房价甚至下跌30%”。

销售低迷,连带着土地市场一片惨淡。

2022年,全国土地成交建面下跌四成至14.44亿平方米,成交金额下跌三成至4.73万亿元。一线城市表现好于大市,2022年一线城市土地成交面积占比增至3.1%,成交金额占比增至18.9%。丁祖昱表示,成交更多集中到了北京、上海、深圳、杭州。

在整体行业不景气之下,2022年前11月百强房企销售额下降40%,百强房企销售门槛降低至101.3亿元,为四年来最低。千亿房企锐减一半,截至11月末,仅有19家,回落到2017年水平。

房企融资总体也不乐观。百强房企2022年融资总量腰斩,连带着拿地总量下降六成,拿地金额仅为3.2万亿元,新增建面1.2万方。当此之时,城投公司积极托底,拿地金额占比不断走高。

面对房企当下的境况,丁祖昱呼吁道,利好政策“三箭”齐发还不够,仍要多管齐下托底房企。

辞旧迎新之际,丁祖昱却难言乐观,他预测,未来十年,住房总量需求将回落至100亿平方米左右,平均每年约10亿平方米,这意味着将在今年的基础上继续下降。

随之而来的是,房地产开发新模式将被重构,主要涉及未来项目封闭制、预售制度、融资透明度、房企分类管理四个方面。

不过,丁祖昱亦在努力给行业注入一些信心。

丁祖昱指出,下半年“政策底”已现,第四季度开始,楼市止跌回稳,市场底也已经出现。

“整个2023年楼市政策将保持宽松,明年上半年楼市压力依然会很大,下半年会乐观一些,2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。”丁祖昱预测道。

在丁祖昱看来,想要稳定房地产市场,行政手段须全面退出,从全国范围内全面放松“四限”,即限购、限贷、限价、限售,现在是最好的时机。

在市场发展潜力方面,丁祖昱认为短期内可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州这10 座城市,中长期聚焦上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山这20座城市。

此外,将有不少房企逆流而上,丁祖昱表示,保利、中海、华润、招商等央企会为整个行业走出新路,民企中,碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。

丁祖昱强调,回归产品,生存第一,是企业在2023年应遵循的方向。

展望未来,征途漫漫,好在行业已走出至暗时刻,融资端利好不断释放,给优质房企续上了一口气,将有更多房企活下来,而活下来就还有希望。

走过寒冬,春天终会到来,接下来就要等待销售市场的恢复了,届时一个熟悉又陌生的地产江湖将由幸存者们重新书写。

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