美国房价叠创新高？对也不对

近期的美国地产可谓信息庞杂，一方面成交量持续下滑，Zillow的数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24%，为连续第四个月下滑。而作为次贷危机亲历者的房利美也在三季报中，警告美国地产崩盘的风险。（《除了警告美国地产崩盘，房利美还说了什么？》）

其实不止美国，全球的地产都出现了价格下行风险。既有作为新兴经济体的越南；也有号称全球金丝雀的韩国；也包括炒房圣地，房价自从次贷危机后经历15年长牛的澳大利亚、加拿大。

但奇怪的是，在一系列指标走弱，全球都在“期待”美国地产崩盘的背景下，美国房价居然创下了新高。最新公布的10月美国新屋销售数据显示，环比上涨了7.5%，大幅高于市场预期的环比下降5.5%；与此同时，新房中位价格规升至创纪录的49.3万美元。

(资料图片仅供参考)

其实这个新高指的主要是美国的新房市场。这中间原因可能比较多，一方面跟疫情后的美国住房的市场结构有关，购房者开始偏好独屋这种价格高，且相对偏远地区的新房。

另方面，也跟新房市场相对成屋而言，受贷款利率影响相对较小有关。因为新房的降价压力主要还是在开发商，且美国开发商的负债率一般都不高，因此对于利率上升的忍受能力要比一般的居民要强。

所以基本新房卖不动，开发商也不会主动降价。

但实际上，即便美国购房者开始偏好独屋等新房，也无法改变美国房地产市场以二手房为主的格局。由于市场已经步入成熟期，美国房地产市场成交主要还是以二手房为主，占比达到85%以上。

事实上，二手房市场完全是另外一个画面。从2022年6月开始，已经持续调整达半年时间。且过去价格越强势的地区，房价在本轮调整过程中，压力越大。

地产在煽动蝴蝶翅膀

作为美国地产基本盘的房地产持续走弱，但问题恐怕并不仅仅在于此。

首先美国地产由于进入成熟期，因此美国房地产的资本化率极高，通常被认为是一种类固收的资产，通过Reits或者说08年次贷的形式来作为底层资产。

而随着底层资产出问题，相关的产品也受到波及。《黑石被困地产，雷曼魅影再现？》中提到，黑石作为全球私募巨头，面临赎回压力，而相关底层资产就是房地产。

从规模上而言，18亿的赎回，就让1250亿的资金被迫停止申赎。而这恰恰体现出了房地产作为底层资产的特点，就是流动性差，一旦面临赎回，基本规模不大也会引发赎回限制，但这看似保护性的条款，却很容易引发流动性的挤兑。

更重要的是，由于相关产品底层资产模糊、杠杆率模糊、估值价格模糊，要有准确的数据，恐怕需要研究量子力学。而如果看过电影《大空头》，就知道现在跟08年是何其相似。

在一系列的模糊下，恰恰一系列的不透明，扩大了投资者的恐慌。特别是黑石的客户，都不是等闲之辈。

不过《十次危机，九次地产？这次恐怕是例外》也指出，过去地产的危机同股市是高度结合的。比如说08年次贷危机，美股跌幅如此巨大是因为成分权重中，都是大金融。而科技股繁荣后，现在美股的权重已经大幅偏移至科技股。且或许是08年的痛太深刻，金融股的估值也已经今非昔比。