首套房和二套房如何认定

首套房的认定方面，对借款申请人在南宁市行政区域（铁路分中心的借款申请人在购房所在地的行政区域内，以下统称“本行政区域”）无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。例如，借款申请人属于南宁公积金中心缴存职工，配偶属于铁路分中心缴存职工，在北海有一套房，在横州市也有一套房，夫妻双方从未使用过公积金贷款，配偶也没有铁路政策性住房。把横州的房子卖出后（在南宁市行政区域内无住房），在南宁市行政区域内购买一套住房并申请住房公积金贷款，就可参照首套房政策执行。

在二套房的认定方面，有以下几种情况：一是借款申请人在本行政区域有一套住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的；二是借款申请人在本行政区域有一套住房，且在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的；三是借款申请人在本行政区域无住房但在全国范围内使用过一次公积金贷款并已还清的。而借款申请人购买危旧房改造住房还建项目的，如在本行政区域有两套（含）以上住房或使用过一次公积金贷款并已结清的，执行第二套房公积金贷款政策，不受住房套数限制。

不能再使用公积金贷款的也有几种情况。一是借款申请人在本行政区域内有两套或以上住房的；二是借款申请人在全国范围内使用过两次或以上公积金贷款的。已婚的职工按照夫妻双方已使用过的公积金贷款次数计算，如夫妻在婚前各自使用过一次住房公积金，意味着该家庭使用公积金贷款次数已为两次，无论是否结清，都不能再次申请住房公积金贷款。

第二套房首付款比例下调

首套房公积金贷款政策没有改变，首付款比例不得低于住房价值的20%，即可贷额度不高于住房价值的80%。第二套房公积金贷款首付款比例降为不得低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。这对改善型购房者来说，是个利好消息。因为此前二套房的首付款比例不得低于住房价值的40%，新规实施后，购房者换房的首付压力减小。

这并不意味着改善型购房者剩下的70%的房款都能使用公积金贷款。例如，一套100万元的房子，虽然二套房公积金最低首付是30%，但公积金最高可贷金额只有60万元。另外，公积金可贷金额还与缴存情况等多种因素挂钩。借款申请人偿还贷款月还款额一般不高于借款申请人月收入的50%。贷款月还款额是指个人征信系统显示的各类负债（包含但不限于商业贷款、信用贷款、贷记卡或准贷记卡大额透支、担保等）月还款额和申请的当笔公积金贷款月还款额之和。申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算；如申请公积金组合贷款，月还款额占借款申请人月收入的比例上限最高仍按50%计算。

资金紧张时可贷金额减少

此前，住房公积金管理委员会规定的公积金贷款最高额度为：首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。其实，并非每一名职工都能获得最高限额的贷款，因为贷款额度是一个动态公式，贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数。资金运用率高，风险防控系数低，贷款额度也会相应减少。

小贴士：一些条件有所放宽

《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》中取消最低月还款额的限制要求。在以往实行的贷款政策下，每一笔贷款的最低月还款额有限制要求，借款申请人收入越高，需要承担的月还款额也就越大，相应的贷款年限就要缩减，还款压力较大。细则中取消了最低月还款额的限制，有利于借款申请人根据自己的收入情况选择适合的贷款年限，降低了还款压力。

放宽再交易住房及商转公贷款对房龄的限制条件。申请再交易自住住房贷款或商转公贷款的，所购住房房龄不能超过30年。自住住房的房龄以工程竣工永久性质量责任标牌的竣工时间或房产管理部门出具的房屋原始档案显示的登记时间为依据。

完善部分贷后变更事项。在还款期间内，经借款人申请，南宁公积金中心审批同意后，可以对原住房公积金贷款借款合同或担保合同约定的部分内容进行变更和补充，主要内容包括还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、抵押人变更、担保人变更、联系信息变更和其他变更。

文章来源：广西新闻网，原文标题：《南宁住房公积金贷款新规：二套房首付比例降为30%》