物流行业高速发展，物流地产缺口巨大，且物流地产回报率较高。因此入局物流地产成为新蓝海，然而入局物流地产面临诸多难点，该如何开启物流地产入局之路呢？我们一起来看看吧！

物流行业快速发展，物流地产缺口巨大

随着我国电商经济的发展，物流行业快速崛起，成为经济发展的重要载体。2021年社会物流总额达到了335万亿元，同步增加11.7%，物流总额整体量与增幅同步增加。

（1）近年来高标仓增长快速，2018Q2-2020Q2，高标仓面积季度增速平均为 24%。但高标仓占比较低，需求持续增加，需求缺口依然高位，2021年缺口0.7亿㎡。

（2）我国高标仓相比海外占比仍处于低位。南山控股 21 年半年报写到，2020 年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 7500 万平方米，截至 2020Q2，我国高标仓总面积 6400 万平方米，仅占我国总仓储面积（ 10亿平方米） 的6.4%；而美国高标仓比重占比超过 20%。

（3）高标仓缺口仍然在高位。根据普洛斯提供的数据，每平方米的现代物流仓储面积能支持约 7 万元电商交易额，2021年全国实物网购金额 10.8 万亿，由此可计算电商仓储高标仓需求预计约 1.54 亿㎡，而根据预计我国当前实际高标仓仅约8000万㎡，因此高标仓缺口或达7000万㎡以上：电商对高标仓需求面积=10.8万亿元/7万元每平方米=1.54亿㎡；电商对高标仓需求缺口=1.54亿平方米－0.8亿平方米（估计值）=0.7亿㎡。

物流地产回报率高，可快速构建物流配送网络

（1）租金回报。物流地产能够成为下一个投资蓝海的原因还在于其所带来的巨大回报。从资金面上，租金是最主要的收入。东方证券的研究报告《物流地产，白银时代弄潮儿》一文中提到，物流地产在目前地产行业内租金回报率最高。无论是国外的主要城市还是国内的北京、上海等一线城市，物流地产的租金回报率一般较其他形态的物业高一个百分点以上。此外，客户对于物流地产的租金敏感度相对其他物业形式更低，租金上涨10%对应其物流总费用上升0.5%。

（2）物流园区的盈利还来自土地增值、服务费用、项目投资收益等方面。物流用地在国内外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投资者能够从政府手中以低价购得土地，待完成初期基础设施建设后，所投资的地区将产生一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨，对于这一类的园区，一般能够在10-15年收回投资的成本。另一类园区则会选择出租加出售的运营模式。主要赚取前几年的租金回报，等待地价上涨或是运营成熟之后，转让给基金公司，目前市面上较大的物流地产商大多都采用出租加出售的方式来缩短投资回报的时长，增加整体项目的投资回报率。

（3）物流网络与未来价值。物流地产多处布局有利于配送网络下沉，体现物流配送优势。

物流地产入局面临三大难题，布局难、规划难、竞争大

1、布局难

布局又分为外部布局即选址和内部布局即园区规划。外部布局方面：根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户——这是物流地产商入局的基本逻辑。可是顾客需求在哪，哪些地方物流地产存在空缺，哪些地方物流地产过于饱和；多个物流地产或仓储网点该如何最优化布局；哪些地方仓储用地供应较多、仓储用地价格如何、仓储用地是否有税收优惠等。

内部布局则存在招商对象落户难、物流作业空间设计难、服务大厅设计难等问题。

2、招商运营难

即使凭借拿地优势赢取规模上的扩张，并发展成全国网络，但物业地产入局者更深层的分化体现在运营招商环节上，做好物流地产，运营招商是其中一个核心点。可是找不到招商对象、没有明确的招商目标、没有完善的招商策略该如何？作为物流地产的全新玩家，运营能力是开发商的薄弱之处。在运营方面面临没有运营管理经验、不知道物流企业需要哪些服务、不知道运营服务如何创收等问题。

3、竞争力大

玩家众多，市场占有率高。我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，2020 年普洛斯市场占有率接近 30%位列第一，万纬、宝湾、宇培分别位列 2-4，市占率分别为 8%、7%、6%；市场前十名市占率高达 73%，集中度较高。中国物流地产在快速发展中，中心城市早已被大型物流地产布局完成，因此目前入局竞争力较大。

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